ערכת מוביל פינוי בינוי

הערכה המלאה למוביל פינוי בינוי/תמ”א 38/2

 הערכה זמינה להורדה בפורמט PDF להדפסה קלה:

הערכה המלאה למוביל תהליך פינוי בינוי / תמ”א 38/2 בבניין
נספחים – הערכה המלאה למוביל תהליך פינוי בינוי / תמ”א 38/2 בבניין

להלן נוסח הערכה המלא:

תהליך פינוי בינוי / תמ”א 38/2 הינו תהליך מורכב וארוך אשר דומה במהותו להרכבת פאזל. התהליך כולו יכול לקחת עד 4-5 שנים ודורש ארגון, תיעוד וניהול גם מצד הדיירים בבניין המיועד לעבור פרויקט פינוי בינוי / תמ”א 38/2. ככל שיטיבו דיירי הבניין לעקוב אחרי התהליך ולבצע את הפעולות הנדרשות בזמנים הנדרשים, כך יתקצר תהליך הפינוי בינוי / תמ”א 38/2 ותתקבל תוצאה טובה יותר. באם אתם מובילים פרויקט פינוי בינוי / תמ”א 38/2 בבניינכם או מעוניינים להוביל פרויקט מסוג זה, הנכם מוזמנים להשתמש בערכה למוביל פינוי בינוי תמ”א 38/2 בבניין כגנט הפעילות והוראות ההפעלה של הפרויקט.

תהליך פינוי בינוי תמ”א 38/2

 

שלב א’

התאגדות הדיירים ומינוי נציגות פינוי בינוי / תמ”א 38/2

פרויקט פינוי בינוי/תמ”א 38/2 נבדל מפרויקט נדל”ן רגיל בכך שבפרויקט תמ”א 38 נוצרת שותפות בין הדיירים לבין חברת התמ”א 38 למשך תקופת הפרויקט. מכיוון שלמעשה מדובר בחברת תמ”א 38 העובדת מול דיירים, מרבית החברות מבקשות לעבוד מול נציגות נבחרת. עבודה של חברת הפינוי בינוי/תמ”א 38/2 מול כל דייר בנפרד אינה פרקטית וסביר כי תהליך כזה לא יבשיל לפרויקט פינוי בינוי/תמ”א 38/2.
התאגדות של בעלי הדירות בבניין מועילה לדיירים בכמה אופנים:
1. לימוד והיכרות של תחום פינוי בינוי/תמ”א 38/2 תורמת ליכולתם של הדיירים לממש את מקסימום הזכויות הניתנות להם במסגרת פרויקט פינוי בינוי/תמ”א 38/2
2. חזית אחידה של דיירים מובילה לביצוע יעיל ומוצלח יותר של פרויקט פינוי בינוי/תמ”א 38/2
3. חברות הפינוי בינוי/תמ”א 38/2 הרציניות והמנוסות מתנות הגשת הצעות ומו”מ בקיום נציגות דיירים נבחרת.
אם כן השלב הראשון בפרויקט פינוי בינוי/תמ”א 38/2 הוא למעשה קיום אסיפת דיירים בה מתקיימת הצבעה בדבר היענות הדיירים לביצוע פרויקט פינוי בינוי/תמ”א 38/2 ובחירת ועד נציגות פינוי בינוי/תמ”א 38/2 המוסמך להתנהל מול יזמים/חברות ורשויות בנושאי פינוי בינוי/תמ”א 38/2.
החתימה על בחירת נציגות הבניין אינה מחייבת למעשה את דיירי הבניין בדבר, אלא יוצרת התחייבות של הועד הנבחר מבין הדיירים כלפי דיירי הבניין לשמש כמתווך בניהם לבין יזם/חברת הפינוי בינוי/תמ”א 38/2 והרשויות.
רצוי כי מרבית בעלי הדירות בבניין יהיו בישיבה זו ובאם נעדרו רצוי להחתים אותם בנפרד וזאת על מנת לקבל תמונת מצב על התומכים והמתנגדים לתכנית הפינוי בינוי/תמ”א 38/2 בבניין. במידה והושג רוב של 66% בפגישה הראשונה, אפשר להתקדם לשלב הבא מכיוון שהתמ”א דורשת את הסכמתם של 66% מדיירי הבניין ומפעילה מנגנוני אכיפה על דיירים סרבנים. כאמור רצוי לנסות ולהשיג הסכמה ברוב מלא מהדיירים בכדי להבטיח תהליך מהיר וקל יותר.
פרויקט פינוי בינוי/תמ”א 38/2 ממגן את סביבת המגורים ומשביח את איכות חיי הדיירים ועל כן לרוב מרבית הדיירים בבניין תומכים בו.

 נספח א’ – מכתב לדיירים מטעם מוביל התמ”א בבניין
 נספח ב’ – מודעה לדיירים בדבר קיום אסיפה
 נספח ג’ – טופס הצבעה לבחירת נציגות פינוי בינוי / תמ”א 38/2

שלב ב’

בדיקת סטאטוס ושטח הבניין

לאחר שהושגה הסכמה של לפחות 66% מדיירי הבניין ונבחרה נציגות פינוי בינוי/תמ”א 38/2, כדאי ורצוי לבצע בדיקות על מנת לקבל תמונת מצב ברורה על הסטאטוס המשפטי, מנהלי והנדסי של הבניין.

בדיקות אלו הן בדיקות פשוטות ביותר וכוללות:

נסח טאבו מרוכז של הבניין – נסח הטאבו המרוכז של הבניין נותן תמונה מלאה של כל הבעלים בזכויות במקרקעין בבניין. לעיתים קיימים בעלי זכויות במקרקעין מעבר לשכנים הנראים לעין. לדוגמא: מחסן שנרשם בקומת הקרקע על שם הקבלן שבנה את הבניין ולא הוסר הרישום, עדיין נחשב הקבלן כבעל זכויות במקרקעין וחתימתו נדרשת לביצוע פרויקט הפינוי בינוי/תמ”א 38/2. במקרים רבים בעלי זכויות מסוג זה מהווים חסם לביצוע פרויקט פינוי בינוי/תמ”א 38/2 בשלבים מאוחרים יותר של הפרויקט ולכן כדאי לאתרם ולקבל את הסכמתם לפינוי בינוי/תמ”א 38/2 בשלב מוקדם של הפרויקט.

עלות – 10 ₪
זמינות -
נסח טאבו באינטרנט
לשכות רישום מקרקעין (טאבו)

תסריט, צו ותקנון בית משותף – מסמך המפרט במלואו את מצב המקרקעין בנכס כולל: חניות רשומות בטאבו, מחסנים, זכויות בגג הבניין, זכויות בגינה צמודה, זכויות בשטחים משותפים וכו’

עלות – 31 ₪
זמינות-
לשכות רישום מקרקעין (טאבו)

תשלום בכרטיסי אשראי בלבד בלשכת רישום המקרקעין (טאבו)*

דף מידע תכנוני – רשות מקומית או עירייה – מסמך המפרט את תוכניות העירייה התקפות לגבי הבניין ואזורו. לדוגמא האם יש תכנית להחרמת שטח מהמגרש לצורך הרחבת כביש?

עלות – 200 ₪
זמינות – מחלקות ההנדסה של העיריות והמועצות השונות

היתר בנייה מקורי של הבניין – גרמושקה – היתר הבנייה המקורי של הבניין מראה את החלקים המקוריים של המבנה ללא תוספות בנייה שנוספו עם השנים. היתר הבנייה כולל גם רישומים של מחסנים וחדרי שירות כמו גם את חותמת התאריך בו הוצא היתר הבנייה. במידה וההיתר הוצאה לפני 01/01/1980 בניינכם נכלל בתחולת הפינוי בינוי/תמ”א 38/2.

עלות – הוצאת הגרמושקה – חינם
צילום – 100 ₪
זמינות – הגרמושקות (היתר בנייה מקורי) זמינות במחלקות ההנדסה של העיריות והמועצות המקומיות וניתנות להוצאה ללא תשלום לשם צילומם. בסמוך למרבית העיריות והמועצות  המקומיות קיים מכון צילום בו ניתן לצלם את תכנית הבניין טרם החזרת המקור למחלקת ההנדסה.

פגישה עם רפרנט בעירייה – כדאי לבצע פגישה עם רפרנט ממחלקת הנדסה בעירייה על מנת לקבל את דגשי העירייה לביצוע פרויקטי פינוי בינוי/תמ”א 38/2 לדוגמא: הוראות על מיקום ממ”דים בבניין, תקני חניה של העירייה, אפשרות לחריגה מקווי בניין וכו’

בדיקות אלו יתנו לדיירי הבניין תמונת מצב מלאה יותר לגבי ההיתכנות של פרויקט תמ”א 38 רגיל או תמ”א 38/2 – פינוי בינוי במסגרת המסלול המהיר ולגבי תוספות הבנייה האפשריות וכו’. תמונת מצב זו תאפשר גם לראות אם ההצעות שניתנות ע”י חברות התמ”א 38 ריאליות או לא.
לרוב בשלב זה באם הבניין ממוקם על מגרש קטן, באם אין חניות בבניין, באם ישנם בעלי זכויות בגג או בגינה וכו’, יתכן וכדאי להציע פרויקט תמ”א 38/2 – פינוי בינוי במסלול המהיר

נספח ד’ – טופס ריכוז סטאטוס הבניין

 

שלב ג’

סקר שוק חברות פינוי בינוי/תמ”א 38/2 ולימוד תחום הפינוי בינוי/תמ”א 38/2

בשלב זה כדאי להעמיק בלימוד תחום הפינוי בינוי/תמ”א 38/2 על תיקוניו השונים ולראות מה מקבלים הדיירים בבניין ומה הם נותנים בתמורה, אייך מתבצע התהליך, מהם הערבויות, מהו המיסוי וכו’
קיימים מקורות רבים באינטרנט ללימוד תחום התמ”א 38 אנו ליקטנו עבורכם את עיקרי הדברים באתר החברה:

חברות פינוי בינוי/תמ”א38/2

שוק התמ”א 38 הינו שוק המאופיין בריבוי שחקנים קטנים. כיום אין רגולציה משמעותית בתחום ועל כן ריבוי השחקנים הקטנים בנוסף חברות גדולות במשק החלו לפעול בתחום זה בשנים האחרונות בשל התמעטות הקרקעות באזורי הביקוש. בשל ריבוי השחקנים כדאי לעשות שיעורי בית היטב ולבחור בחברות תמ”א אשר הוכיחו יכולת בפרויקטים קודמים, חברות עם המלצות לקוחות אשר עברו פרויקט תמ”א 38 ופינוי בינוי/תמ”א 38/2 וחברות העוסקות בבניית מבנים באופן שוטף. כדאי לנסות להימנע ממחתימי קולות שאין בבעלותם חברות בנייה ומקבלת מכלול ההצעות מחברות בנייה גדולות אשר אינן ערוכות באופן שוטף להתנהלות מול דיירים הגרים במהלך הפרויקט בבניין.

שלב ד’

פגישה עם הדיירים, הצגת חברות תמ”א 38/פינוי בינוי ואיסוף דגשי דיירים

לאחר גמר לימוד תחום התמ”א 38 וסטאטוס הבניין כדאי לבצע פגישה עם הדיירים האחרים בבניין ולהציג את הנושאים הבאים:
1. סקירה קצרה על תחום התמ”א 38 ופינוי בינוי/תמ”א 38/2
2. סקירה על מבחר חברות תמ”א 38 כולל: ניסיון בפועל בביצוע פרויקטים של תמ”א 38, המלצות לקוחות, ניסיון בשוק הבנייה, איתנות כלכלית וכו’
3. סקירה על סטאטוס הבניין והאזור – ע”פ תוצאות שלב ב’
4. בחירת 2-3 חברות מהן תתבקש הצעה לפרויקט פינוי בינוי/תמ”א 38/2
5. רשימת דגשים של הדיירים לתכנון החדש של הבניין
6. ריכוז רשימת מתנגדים

בבחירת חברת הפינוי בינוי/תמ”א 38/2 כדאי להתחשב בכך שתהליכי תמ”א 38 או פינוי בינוי דומים במהותם למצב של זוגיות, דיירי הבניין וחברת הפינוי בינוי/תמ”א 38/2 יוצרים מעין שותפות על הנכס (הבניין) לזמן ביצוע פרויקט הפינוי בינוי/תמ”א 38/2 במהלכו הם מנהלים יחסי בעלות משותפת על הנכס. כמו בכל מערכת יחסים כך גם בפרויקט פינוי בינוי/תמ”א 38/2 ישנה חשיבות רבה לכימיה בין הדיירים לחברת הפינוי בינוי/תמ”א 38/2 מאחר וסביר כי פרויקט הפינוי בינוי/תמ”א 38/2 יחווה עליות ומורדות הקיימות בכל מערכת יחסים בה צריך להתמודד עם קשיים בנוסף להצלחות ולכן בבחירת חברת הפינוי בינוי/תמ”א 38/2 כדאי לתת דגש בבחירה על חברת פינוי בינוי/תמ”א 38/2 איתה קיימת תקשורת טובה, אווירה טובה, הבנה כי לכולם אינטרס משותף וכבוד הדדי אשר יתרמו להתגברות על המהמורות שבדרך ולהשלמה מוצלחת של פרויקט הפינוי בינוי/תמ”א 38/2. כמו כן כדאי לבחור בחברות פינוי בינוי/תמ”א 38/2 זמינה לדיירים המפקידים למעשה את הנכס היקר להם מכול בידיה דירת המגורים שלהם. חברות פינוי בינוי/תמ”א 38/2 בינוניות לרוב מספקות נגישות גבוהה יותר של דיירים למנהלי הפרויקט והחברה.

נספח ה’ – הזמנה לישיבת בעלי דירות הצגת חברות תמ”א 38 ואיסוף דגשי דיירים
נספח ו’ - תקציר עיקרי תמ”א 38 ופינוי בינוי / תמ”א 38/2 להצגה באסיפת דיירים
נספח ז’ – טופס דיודילג’נס קבלנים וחברות
נספח ח’ – טופס העדפות ורצונות דיירים תמ”א 38
נספח ט’ – טופס ריכוז מתנגדים

שלב ה’

פנייה לחברות פינוי בינוי/תמ”א 38/2 לקבלת הצעות

בשלב זה יפנו חברי הנציגות לחברות פינוי בינוי/תמ”א 38/2 שנבחרו באסיפת הדיירים לקבלת הצעות להריסה ובנייה מחדש של הבניין במסגרת פרויקט פינוי בינוי/תמ”א 38/2. רצוי כי חברי הנציגות יקימו פגישות בפועל עם אנשי חברת הפינוי בינוי/תמ”א 38/2 בכדי לבדוק אם קיימת כימיה והבנה בין הצדדים.
זהו גם השלב שרצוי להעמיק את הבדיקה על חברות הפינוי בינוי/תמ”א 38/2 כולל ביקור באתרי תמ”א 38 ופינוי בינוי/תמ”א 38/2 בהן נסתיים פרויקט כפי שפרסמה החברה, בדיקת המלצות לקוחות, בדיקת ניסיון בשוק הבנייה, איתנות פיננסית וכו’
לאחר קבלת ההצעות מ-2-3 חברות הפינוי בינוי/תמ”א 38/2 שנבחרו במסגרת האסיפה והצגתם בפני הדיירים, יש להגיע להחלטה על כניסה לתקופת תכנון עם אחת החברות. תקופת התכנון אינה מחייבת את הדיירים או את חברת הפינוי בינוי/תמ”א 38/2 בשום הסכם. ההסכם הוא בפועל הסכם על תקופה בה מנסים דיירי הבניין וחברת התמ”א 38 להגיע לתכנון האופטימאלי לדיירים, לחברת הפינוי בינוי/תמ”א 38/2 ולרשויות.
תמיד כדאי לזכור כי חברת הפינוי בינוי/תמ”א 38/2 רצינית מעוניינת לבניות את הבניין הטוב ביותר האפשרי משום שהיא מקבלת בתמורה לבניית הבניין מחדש זכויות לדירות הנוספות באותו בניין.דירות שבסוף התהליך היא צריכה למכור ללקוחות פוטנציאלים.

נספח י’ – טופס בלעדיות בתקופת תכנון עם חברת תמ”א 38 / פינוי בינוי

 

שלב ו’

תקופת תכנון

בשלב זה תעבוד נציגות הפינוי בינוי/תמ”א 38/2 מול חברת הפינוי בינוי/תמ”א 38/2 והדיירים על מנת לקבל את התכנית האופטימאלית הן לדיירים והן לחברת הפינוי בינוי/תמ”א 38/2. בשלב זה יסוכמו עיקרי הדירות החלופיות והדירות החדשות שיקבלו הדיירים. האם אותו גודל דירה או דירה קטנה יותר? האם אותה קומה או קומה גבוהה יותר? יסוכמו התנאים למעבר הדירה.
יקיימו פגישות עם חברת הפינוי בינוי/תמ”א 38/2 להעברת דגשים של דיירים בבניין ולביצוע תיקונים או שינויים בתכניות בהתאם. לאחר סדרת המפגשים במסגרת תקופת התכנון יתקבל תכנון אחד שיהיה מוסכם על הדיירים כולל הדמיות ומפרטים.

שלב ז’

בחירת עו”ד, ניהול מו”מ וחתימה על הסכם פינוי בינוי / תמ”א 38/2

לאחר החלטה על חברת ותכנית הפינוי בינוי/תמ”א 38/2 הרצויות יש לבחור עו”ד לליווי הדיירים בתקופת ה פינוי בינוי/תמ”א 38/2. בשל המורכבות המשפטית של פרויקט פינוי בינוי/תמ”א 38/2, רצוי מאוד ואף הכרחי כי העו”ד המלווה את הדיירים במסגרת פרויקט הפינוי בינוי/תמ”א 38/2 יהיה בעל ניסיון מעשי בפרויקטים מסוג זה. היות עורך הדין עו”ד העוסק בענייני מקרקעין אינה מספיקה בד”כ לביצוע של פרויקט פינוי בינוי/תמ”א 38/2 מהיר ומוצלח וזאת עקב הדקויות המשפטיות הנחוצות בביצוע פרויקט מסוג זה.
רצוי לרכז רשימה של 2-3 עו”ד המנוסים בפרויקטים של פינוי בינוי/תמ”א 38/2 ולהציג אותם בפני הדיירים. רצוי לקיים פגישות עם עורכי הדין הנבחרים ואף פגישה מרוכזת של כלל הדיירים עם עורכי הדין הנבחרים. מתוך אותם 2-3 עורכי הדין יש לבחור עו”ד אחד המקובל על מרבית הדיירים ולהתחיל במו”מ לחתימת הסכם לביצוע פרויקט פינוי בינוי/תמ”א 38/2.
לאחר בחירת עורך הדין אשר ילווה את דיירי הבניין במהלך פרויקט פינוי בינוי/תמ”א 38/2, יכנסו הדיירים למו”מ מול חברת הפינוי בינוי/תמ”א 38/2 לקביעת תנאי ההסכם הכוללים: גובה ערבויות, תקופת פרויקט, סעיפים על התכנון, מיסוי, זכויות לחברת פינוי בינוי/תמ”א 38/2 וכו’ בסוף תקופת המו”מ ייחתם הסכם מחייב עם חברת הפינוי בינוי/תמ”א 38/2. תקופת המו”מ אורכת בד”כ 4-6 חודשים.
מרבית חברות הפינוי בינוי/תמ”א 38/2 הרציניות מממנות את עלות עו”ד הדיירים עד לגובה שכ”ט של 30,000 ₪ וזאת כמובן בתנאי שנחתם הסכם מחייב בין הדיירים לחברת הפינוי בינוי/תמ”א 38/2. במקרה והצדדים אינם מגיעים להסכם מחייב תהיה עלות עורך הדין על חשבון הדיירים עד לשלב בו הופסק המו”מ עם חברת הפינוי בינוי/תמ”א 38/2.
מעמד החתימה על הסכם הפינוי בינוי/תמ”א /238 מחייב חתימה של כל דייר בנפרד מול העו”ד שנבחר לייצג את הדיירים כאשר חברת הפינוי בינוי/תמ”א /238 חותמת לאחר חתימת כלל הדיירים.

נספח יא’ – מודעה קיום אסיפת דיירים בחירת עו”ד תמ”א 38
נספח יב’ – טופס פרוט עו”ד תמ”א 38 לבחירה

שלב ח’

בחירת מפקח בנייה ועבודה מול מנהל הפרויקט בבניין

מרגע חתימת ההסכם מתחיל למעשה פרויקט הפינוי בינוי/תמ”א 38/2. בזמן שחברת הפינוי בינוי/תמ”א 38/2 עמלה מול הרשויות על הוצאת היתר בנייה לפרויקט הפינוי בינוי/תמ”א /238, על נציגות התמ”א לבחור מפקח בנייה אשר יעסוק בפיקוח על התקדמות פרויקט הפינוי בינוי/תמ”א 38/2 בהתאם להסכם.
כשם שיש צורך בעו”ד פינוי בינוי/תמ”א 38/2 מנוסה כדאי גם לדאוג למפקח בניה מנוסה בתחום הפינוי בינוי/תמ”א 38/2, לביצוע מהיר וקל יותר של הפרויקט.
מתחילת הפרויקט נפגש מפקח הבנייה עם נציגות הפינוי בינוי/תמ”א 38/2 בבניין מידי חודש ומדווח להם על התקדמות הפרויקט מול הסכם הפינוי בינוי/תמ”א 38/2, מפקח הבנייה פותר גם בעיות מול מנהל הפרויקט מטעם חברת הפינוי בינוי/תמ”א 38/2 במידה ובעיות כאלו לא נפתרות מעצמן.
גם במקרה זה עלות מפקח הבנייה משולמת לרוב על ידי חברת הפינוי בינוי/תמ”א 38/2 הנבחרת.
עם קבלת היתרי הבנייה ותחילת העבודות בשטח מפונים הדיירים לדיור חלופי כפי שהוסכם עם חברת הפינוי בינוי/תמ”א 38/2. לעיתים ממנות חברות הפינוי בינוי/תמ”א 38/2 את עלות הובלת החפצים לדירות הזמניות. דיירי הבניין יישארו בדירות הזמניות במשך כל זמן בניית הבניין החדש (כשנתיים בממוצע) ולאחר מכן יחזרו לדירות חדשות כפי שסוכם בהסכם הפינוי בינוי / תמ”א 38/2.

סיום פרויקט פינוי בינוי / תמ”א 38/2

סיום פרויקט הפינוי בינוי/תמ”א 38/2 בבניין נקבע עם קבלת טופס 4 המעיד על סיום הפרויקט ובתאום עם מפקח הבנייה הממונה ע”י הדיירים.