פינוי בינוי

פינוי בינוי מתחמי ותמ”א 38/2

פינוי בינוי הוא למעשה פרויקט במסגרתו הורסים מבנה מגורים קיים ומקימים במקומו מבנה חדש, גדול יותר, בו ישוכנו הדיירים של המבנה הישן בנוסף לדיירים חדשים.בפועל בעלי הדירות מתחייבים להעביר ליזם את זכויותיהם במקרקעין באופן מלא או חלקי לצורך הריסת המבנה והקמת בניין חדש תחתיו בהתאם לתוכנית מוסכמת.  עסקת פינוי בינוי היא עסקה מנצחת לכל הגורמים: הדיירים המקבלים דירה חדשה בבניין חדש, היזם/קבלן מקבל שטח אטרקטיבי באזורים מבוקשים והעירייה מקבלת בניינים ודיירים חדשים באזור מחודש.

עסקת פינוי בינוי אפשרית בשני אופנים:

1. תמ”א 38/2 - פינוי בינוי במסגרת המסלול המקוצר כפי שהוגדר בתכנית תמ”א 38 תיקון 2. במסגרת תיקון זה לתכנית תמ”א 38,  במקרים מסוימים בהם אין כדאיות כלכלית בביצוע פרויקט תמ”א 38 רגיל. במסגרת הליך פינוי בינוי במסגרת תיקון 2 לתכנית תמ”א 38, הוצאת היתר בנייה אורכת כשנה בלבד לעומת 5 שנים בהליך פינוי בינוי רגיל.

 2. פינוי בינוי במסגרת חוק פינוי בינוי - פינוי בינוי הוכרז ב-1998 כמדיניות רשמית של משרד השיכון והבינוי על מנת לקדם פרויקטים של התחדשות עירונית במטרה להתמודד עם מרקמים עירוניים מתפוררים ומחסור בשטחים פתוחים. משרד הבינוי והשיכון הוא המכריז על מתחמי פינוי בינוי באמצעות צו הכרזה שתוקפו 6 שנים. לרוב פרויקט פינוי בינוי במתכונת זו אורך כ-5-10 שנים.

 בשתי סוגי עסקאות הפינוי בינוי המפנה (הדייר) מקבל דירה חדשה לרוב מרווחת וגדולה יותר מדירתו הקיימת. כמובן שגודל הדירה אשר יקבל הדייר במסגרת עסקת פינוי בינוי תמורת דירתו הישנה יקבע במו”מ עם הקבלן בהתאם לשיקולי הכדאיות הכלכלית של הקבלן. מבחינת המפנים, עסקת פינוי בינוי זו תהיה פטורה ממס שבח למעט מקרים בהם לאותו בעלים שתי דירות ומעלה בפרויקט הפינוי בינוי. במקרה כזה תינתן הטבת המס רק על דירה אחת.

פעמים רבות פרויקטים של פינוי בינוי “נתקעים” בשל סרבנות של מיעוט מהדיירים לפרויקט. בשנת 2006 חוקקה הכנסת את חוק פינוי ובינוי פיצויים על מנת להתגבר על עיכובים בפרויקטי פינוי בינוי הנגרמים ע”י מספר מצומצם של דיירים סרבנים. ע”פ החוק היה הרוב הנדרש לביצוע פרויקט פינוי בינוי 80% מכלל בעלי הזכויות במקרקעין אולם ב-2010 עבר תיקון לחוק בקריאה שנייה ושלישית הקובע כי הרוב הנדרש לביצוע הפרויקט הוא 67% כאשר במקרים של חוסר הסכמה מלאה יתערבו שמאי פינוי בינוי מוסמכים במטרה למנוע הגעה לבתי משפט.

סירוב של בעל דירה שהינו סירוב בלתי סביר או המתנה את הסכמתו בתנאים שאינם סבירים יהיה אחרי ע”פ חוקי הפינוי בינוי / פינוי פיצוי לנזק שנגרם לשאר בעלי הדירות עקב ביטול העסקה בשל סירובו. למעשה לדיירי הדירות שכן הסכימו לפרויקט הפינוי בינוי יש עילת תביעת נזקין כספית.

עד כה הוכרזו כ-85 מתחמים בישראל כמתחמי פינוי בינוי ופרויקטים בודדים בלבד הושלמו.

קבוצת בוקרה מבצעת פרויקטים של פינוי בינוי. בפרויקטים אלו זוכים הדיירים לקבל דירה מרווחת וחדשה בניין חדש לגמרי ולמעשה בהטבה כספית של מאות אלפי שקלים. גודל הדירה החדשה יהיה מינימום גודל הדירה הנוכחית במקרה של מגרשים קטנים אולם ברוב המקרים יקבלו הדיירים את גודל דירתם הקודמת בתוספת חדר, מ”מד, חניות בטאבו  ומרפסת נוספים במסגרת עסקת הפינוי בינוי.