שלב א’- בדיקת היתכנות
בכדי להחליט אם בניינכם מתאים לביצוע פרויקט תמ”א 38 יש לבחון כמה נושאים מהותיים ובראשם הסטאטוס המשפטי של הדירות בבניין. במידה והדירות רשומות בחכירה ארוכה הרי שיש לקבל את אישור מנהל מקרקעי ישראל, במידה ומדובר בדיור ציבורי הרי שיש לקבל את אישור חברת עמידר, במידה והדירות מוחזקות בדמי מפתח הרי שיש לקבל בנוסף לאישור בעל הזכויות בדמי מפתח גם את אישור בעל הדירה הרשום בטאבו.
בנוסף להיתכנות המשפטית יש לבדוק היתכנות רגולטורית כלומר אם הבניין נכנס תחת הגדרות תכנית המתאר הארצית למיגון בפני רעידות אדמה. באופן עקרוני כל הבניינים אשר נבנו לפני ה-01/01/1980 נכנסים תחת הגדרת בניינים המתאימים לעבור חיזוק ושיפוץ במסגרת תכנית תמ”א 38 למעט יוצאי הדופן הבאים:
1. בניינים שאינם מאוכלסים דרך קבע
2. בניינים בגובה של עד שתי קומות ובשטח של עד 400 מ”ר
3. בניינים לגביהם הוצא צו הריסה סופי
בהתקיים כלל התנאים הנ”ל, ישנה אפשרות לבצע פרויקט תמ”א 38 בבניין בכפוף לאישור הועדה המקומית הרלוונטית.
שלב ב’ – הסכמת כלל הדיירים
לאחר ביצוע בדיקת ההיתכנות הראשונית כדאי לאסוף כמה שיותר חומר רלוונטי, ללמוד את הנושא ולהציגו בפני כלל בעלי הדירות בבניין. ככל שהחומר יוצג בצורה בהירה ומובנת יותר, כך יקל על הועד המארגן לרתום את שאר הדיירים במהירות וביעילות לקראת ביצוע פרויקט תמ”א 38. בתום המפגש או מפגשים במידת הצורך כדאי מאוד להחתים את בעלי הדירות בבניין על טופס מינוי נציגות אשר מטרתו היא להסמיך את הנציגים לפנות למספר חברות (רצוי בעלות מוניטין וניסיון בתחום התמ”א 38 ופינוי בינוי) על מנת לקבל הצעות לביצוע פרויקט תמ”א 38 בבניין. טופס מינוי הנציגות נחתם בין בעלי הדירות בבניין ואינו קשור ליזם או לקבלן שיבצעו בסופו של דבר את פרויקט התמ”א 38.
מרבית היזמים הרציניים יבקשו מנציגי הבניין הפונה אליהם את טופס מינוי הנציגות בטרם יציעו הצעה לבניין בשל העלויות הכרוכות בהגשת הצעה רצינית והרצון לדעת כי הם מדברים עם הגורם המוסמך בבניין לנושא חיזוק וחידוש הבניין.
בפגישה זו יגלו בעלי הדירות המעוניינים בפרויקט תמ”א 38 בבניין באם ישנם מתנגדים מהותיים לפרויקט, מה הרצונות של בעלי הדירות השונים ואם ישנן בעיות אחרות עליהן לא ידעו קודם לכן.
בסוף שלב זה במידה וניתנת הסכמת שאר הדיירים, יפנו הנציגים לקבלנים העוסקים בתחום התמ”א 38 לקבלת הצעות לביצוע פרויקט תמ”א 38 בבניין.שלב ג’ – קבלה ובחינה של הצעות היזמים
בשלב זה תפנה נציגות הבניין למספר קבלנים לקבלת הצעות לפרויקט תמ”א 38, רצוי מאוד לבחור קבלנים שהנם בעלי ניסיון מעשי בתחום התמ”א 38 מכיוון שמדובר בתחום חדש יחסית השונה באופן ניכר מפרויקטי נדל”ן אחרים. כמו כן רצוי לבחור בחברה שהינה הן החברה היזמית והן הקבלן המבצע
(קבלן רשום) וזאת בכדי להימנע ממצב בו היזם אתו נחתם ההסכם מתקשה בביצוע. איתנות פיננסית חשובה גם היא מכיוון שבשל בתוליות התחום, הבנקים אינם ממהרים לספק ליווי בנקאי לפרויקטים ולכן חשוב כי הקבלן יהיה מסוגל להעמיד ערבויות לביצוע הפרויקט. תפקידה של הנציגות בשלב זה הוא לסנן את כל ה”חאפרים” המציעים עולם ומלואו ללא קשר לאופציות המימוש בסופו של דבר.
חשוב כי הקבלנים מהם ביקשה הנציגות הצעה יגיעו לבניין עצמו ויפגשו עם שאר בעלי הדירות לצורך התרשמות. פרויקט תמ”א 38 הינו פרויקט במהלכו ממשיכים הדיירים לחיות בבניין במהלך חיזוקו וחידושו ולכן חשובה מאוד האינטראקציה עם הקבלן המבצע את העבודות בבניין. במהלך קבלת ההצעות ובשל הצורך להכינן לרוב יגיעו בעלי הדירות בשלב זה להחלטה בדבר סדרי העדיפויות של הדיירים בקבלת תוספות הבנייה. פרויקט תמ”א 38 דומה להרכבת פאזל ונדרשים ויתורים מסוימים. לדוגמא: הוספת חדרי ממ”דים עלולה לגרום לצמצום במקומות חניה מכיוון שמדובר בטור בטון היורד מהקומה העליונה ועד קומת הקרקע ולכן נדרשת החלטה בקרב הדיירים לגבי ההעדפות הרצויות על ידי מרביתם.לאחר בחירת הקבלן יערך מו”מ בנוגע להתקשרות עם הקבלן בהסכם משפטי מחייב. בשלב זה יחתמו דיירי הבניין הסכם בלעדיות עם הקבלן הנבחר. לרוב הסכם בלעדיות זה מוגבל בזמן ומותנה בכך שאכן יושג הסכם סופי ומחייב עם בעלי הדירות בבניין. בשלב זה בוחרים בעלי הדירות בבניין עו”ד אשר ייצג אותם מול הקבלן ומרבית הקבלנים הרציניים יממנו את שכר עורך הדין שנבחר וזאת כמובן במידה וייחתם הסכם בסופו של דבר. מכיוון שהסכם הבלעדיות עם הקבלן נחתם לאחר “פינג פונג” של הצעות ותיקונים ע”פ רצונות הדיירים ודרישות החוק לרוב יבשיל ההסכם לכדי חוזה סופי, גם אם יש צורך להתגמש קמעה. הדגשים לחוזה הסופי עם הקבלן הם:
– התניית העסקה בקבלת היתר בנייה
– הגדרת הזכויות על קומת הגג ולעיתים גם קומת העמודים
– העמדת ערבויות מתאימות
– הגדרת איכות הבנייה הרצויה
– לוחות זמנים
– פירוט תוספות
– הגדרת שעות הפעילות בפרויקט
– סוגיות רישום ומיסוי
– שימור תנאי מחייה בזמן העבודות ככל הניתן.שלב ד’ – חתימת הסכם משפטי מחייב
בשלב זה חותמים בעלי הדירות והקבלן על הסכם משפטי מחייב ולמעשה מיד לאחר החתימה מגיש הקבלן תכניות בנייה מפורטות לוועדה המקומית ומתחיל לפעול להוצאת היתר בנייה.
בכדי להחליט אם בניינכם מתאים לביצוע פרויקט תמ”א 38 יש לבחון כמה נושאים מהותיים ובראשם הסטאטוס המשפטי של הדירות בבניין. במידה והדירות רשומות בחכירה ארוכה הרי שיש לקבל את אישור מנהל מקרקעי ישראל, במידה ומדובר בדיור ציבורי הרי שיש לקבל את אישור חברת עמידר, במידה והדירות מוחזקות בדמי מפתח הרי שיש לקבל בנוסף לאישור בעל הזכויות בדמי מפתח גם את אישור בעל הדירה הרשום בטאבו.
בנוסף להיתכנות המשפטית יש לבדוק היתכנות רגולטורית כלומר אם הבניין נכנס תחת הגדרות תכנית המתאר הארצית למיגון בפני רעידות אדמה. באופן עקרוני כל הבניינים אשר נבנו לפני ה-01/01/1980 נכנסים תחת הגדרת בניינים המתאימים לעבור חיזוק ושיפוץ במסגרת תכנית תמ”א 38 למעט יוצאי הדופן הבאים:
1. בניינים שאינם מאוכלסים דרך קבע
2. בניינים בגובה של עד שתי קומות ובשטח של עד 400 מ”ר
3. בניינים לגביהם הוצא צו הריסה סופי
בהתקיים כלל התנאים הנ”ל, ישנה אפשרות לבצע פרויקט תמ”א 38 בבניין בכפוף לאישור הועדה המקומית הרלוונטית.
שלב ב’ – הסכמת כלל הדיירים
לאחר ביצוע בדיקת ההיתכנות הראשונית כדאי לאסוף כמה שיותר חומר רלוונטי, ללמוד את הנושא ולהציגו בפני כלל בעלי הדירות בבניין. ככל שהחומר יוצג בצורה בהירה ומובנת יותר, כך יקל על הועד המארגן לרתום את שאר הדיירים במהירות וביעילות לקראת ביצוע פרויקט תמ”א 38. בתום המפגש או מפגשים במידת הצורך כדאי מאוד להחתים את בעלי הדירות בבניין על טופס מינוי נציגות אשר מטרתו היא להסמיך את הנציגים לפנות למספר חברות (רצוי בעלות מוניטין וניסיון בתחום התמ”א 38 ופינוי בינוי) על מנת לקבל הצעות לביצוע פרויקט תמ”א 38 בבניין. טופס מינוי הנציגות נחתם בין בעלי הדירות בבניין ואינו קשור ליזם או לקבלן שיבצעו בסופו של דבר את פרויקט התמ”א 38.
מרבית היזמים הרציניים יבקשו מנציגי הבניין הפונה אליהם את טופס מינוי הנציגות בטרם יציעו הצעה לבניין בשל העלויות הכרוכות בהגשת הצעה רצינית והרצון לדעת כי הם מדברים עם הגורם המוסמך בבניין לנושא חיזוק וחידוש הבניין.
בפגישה זו יגלו בעלי הדירות המעוניינים בפרויקט תמ”א 38 בבניין באם ישנם מתנגדים מהותיים לפרויקט, מה הרצונות של בעלי הדירות השונים ואם ישנן בעיות אחרות עליהן לא ידעו קודם לכן.
בסוף שלב זה במידה וניתנת הסכמת שאר הדיירים, יפנו הנציגים לקבלנים העוסקים בתחום התמ”א 38 לקבלת הצעות לביצוע פרויקט תמ”א 38 בבניין.שלב ג’ – קבלה ובחינה של הצעות היזמים
בשלב זה תפנה נציגות הבניין למספר קבלנים לקבלת הצעות לפרויקט תמ”א 38, רצוי מאוד לבחור קבלנים שהנם בעלי ניסיון מעשי בתחום התמ”א 38 מכיוון שמדובר בתחום חדש יחסית השונה באופן ניכר מפרויקטי נדל”ן אחרים. כמו כן רצוי לבחור בחברה שהינה הן החברה היזמית והן הקבלן המבצע
(קבלן רשום) וזאת בכדי להימנע ממצב בו היזם אתו נחתם ההסכם מתקשה בביצוע. איתנות פיננסית חשובה גם היא מכיוון שבשל בתוליות התחום, הבנקים אינם ממהרים לספק ליווי בנקאי לפרויקטים ולכן חשוב כי הקבלן יהיה מסוגל להעמיד ערבויות לביצוע הפרויקט. תפקידה של הנציגות בשלב זה הוא לסנן את כל ה”חאפרים” המציעים עולם ומלואו ללא קשר לאופציות המימוש בסופו של דבר.
חשוב כי הקבלנים מהם ביקשה הנציגות הצעה יגיעו לבניין עצמו ויפגשו עם שאר בעלי הדירות לצורך התרשמות. פרויקט תמ”א 38 הינו פרויקט במהלכו ממשיכים הדיירים לחיות בבניין במהלך חיזוקו וחידושו ולכן חשובה מאוד האינטראקציה עם הקבלן המבצע את העבודות בבניין. במהלך קבלת ההצעות ובשל הצורך להכינן לרוב יגיעו בעלי הדירות בשלב זה להחלטה בדבר סדרי העדיפויות של הדיירים בקבלת תוספות הבנייה. פרויקט תמ”א 38 דומה להרכבת פאזל ונדרשים ויתורים מסוימים. לדוגמא: הוספת חדרי ממ”דים עלולה לגרום לצמצום במקומות חניה מכיוון שמדובר בטור בטון היורד מהקומה העליונה ועד קומת הקרקע ולכן נדרשת החלטה בקרב הדיירים לגבי ההעדפות הרצויות על ידי מרביתם.לאחר בחירת הקבלן יערך מו”מ בנוגע להתקשרות עם הקבלן בהסכם משפטי מחייב. בשלב זה יחתמו דיירי הבניין הסכם בלעדיות עם הקבלן הנבחר. לרוב הסכם בלעדיות זה מוגבל בזמן ומותנה בכך שאכן יושג הסכם סופי ומחייב עם בעלי הדירות בבניין. בשלב זה בוחרים בעלי הדירות בבניין עו”ד אשר ייצג אותם מול הקבלן ומרבית הקבלנים הרציניים יממנו את שכר עורך הדין שנבחר וזאת כמובן במידה וייחתם הסכם בסופו של דבר. מכיוון שהסכם הבלעדיות עם הקבלן נחתם לאחר “פינג פונג” של הצעות ותיקונים ע”פ רצונות הדיירים ודרישות החוק לרוב יבשיל ההסכם לכדי חוזה סופי, גם אם יש צורך להתגמש קמעה. הדגשים לחוזה הסופי עם הקבלן הם:
– התניית העסקה בקבלת היתר בנייה
– הגדרת הזכויות על קומת הגג ולעיתים גם קומת העמודים
– העמדת ערבויות מתאימות
– הגדרת איכות הבנייה הרצויה
– לוחות זמנים
– פירוט תוספות
– הגדרת שעות הפעילות בפרויקט
– סוגיות רישום ומיסוי
– שימור תנאי מחייה בזמן העבודות ככל הניתן.שלב ד’ – חתימת הסכם משפטי מחייב
בשלב זה חותמים בעלי הדירות והקבלן על הסכם משפטי מחייב ולמעשה מיד לאחר החתימה מגיש הקבלן תכניות בנייה מפורטות לוועדה המקומית ומתחיל לפעול להוצאת היתר בנייה.
.jpg)
