ערכת מוביל תמ”א 38

הערכה המלאה למוביל תמ”א 38

 הערכה זמינה להורדה בפורמט PDF להדפסה קלה:
להלן נוסח הערכה המלא:

תהליך התמ”א 38 הינו תהליך מורכב וארוך אשר דומה במהותו להרכבת פאזל. התהליך כולו יכול לקחת עד 3 שנים ודורש ארגון, תיעוד וניהול גם מצד הדיירים בבניין המיועד לעבור פרויקט תמ”א 38. ככל שיטיבו דיירי הבניין לעקוב אחרי התהליך ולבצע את הפעולות הנדרשות בזמנים הנדרשים, כך יתקצר תהליך התמ”א 38 ותתקבל תוצאה טובה יותר בפרויקט התמ”א 38. באם אתם מובילים פרויקט תמ”א 38 בבניינכם או מעוניינים להוביל פרויקט מסוג זה, הנכם מוזמנים להשתמש בערכה למוביל תמ”א 38 בבניין כגנט הפעילות והוראות ההפעלה של הפרויקט.

תהליך תמ”א 38

שלב א’

התאגדות הדיירים ומינוי נציגות תמ”א 38

פרויקט תמ”א 38 נבדל מפרויקט נדל”ן רגיל בכך שבפרויקט תמ”א 38 נוצרת שותפות בין הדיירים לבין חברת התמ”א 38 למשך תקופת הפרויקט. מכיוון שלמעשה מדובר בחברת תמ”א 38 העובדת מול דיירים, מרבית החברות מבקשות לעבוד מול נציגות נבחרת. עבודה של חברת התמ”א 38 מול כל דייר בנפרד אינה פרקטית וסביר כי תהליך כזה לא יבשיל לפרויקט תמ”א 38.
התאגדות של בעלי הדירות בבניין מועילה לדיירים בכמה אופנים:
1. לימוד והיכרות של תחום התמ”א 38 תורמת ליכולתם של הדיירים לממש את מקסימום הזכויות הניתנות להם במסגרת פרויקט תמ”א 38
2. חזית אחידה של דיירים מובילה לביצוע יעיל ומוצלח יותר של פרויקט תמ”א 38
3. חברות התמ”א 38 הרציניות והמנוסות מתנות הגשת הצעות ומו”מ בקיום נציגות דיירים נבחרת.אם כן השלב הראשון בפרויקט תמ”א 38 הוא למעשה קיום אסיפת דיירים בה מתקיימת הצבעה בדבר היענות הדיירים לביצוע פרויקט תמ”א 38 ובחירת ועד נציגות תמ”א 38 המוסמך להתנהל מול יזמים/חברות ורשויות בנושאי תמ”א 38.
החתימה על בחירת נציגות הבניין אינה מחייבת למעשה את דיירי הבניין בדבר, אלא יוצרת התחייבות של הועד הנבחר מבין הדיירים כלפי דיירי הבניין לשמש כמתווך בניהם לבין יזם/חברת התמ”א 38 והרשויות.רצוי כי מרבית בעלי הדירות בבניין יהיו בישיבה זו ובאם נעדרו רצוי להחתים אותם בנפרד וזאת על מנת לקבל תמונת מצב על התומכים והמתנגדים לתכנית התמ”א 38 בבניין. במידה והושג רוב של 66% בפגישה הראשונה, אפשר להתקדם לשלב הבא מכיוון שהתמ”א דורשת את הסכמתם של 66% מדיירי הבניין ומפעילה מנגנוני אכיפה על דיירים סרבנים. כאמור רצוי לנסות ולהשיג הסכמה ברוב מלא מהדיירים בכדי להבטיח תהליך מהיר וקל יותר.
פרויקט תמ”א 38 ממגן את סביבת המגורים ומשביח את איכות חיי הדיירים ועל כן לרוב מרבית הדיירים בבניין תומכים בו.

שלב ב’

בדיקת סטאטוס ושטח הבניין

לאחר שהושגה הסכמה של לפחות 66% מדיירי הבניין ונבחרה נציגות תמ”א 38, כדאי ורצוי לבצע בדיקות על מנת לקבל תמונת מצב ברורה על הסטאטוס המשפטי, מנהלי והנדסי של הבניין.
בדיקות אלו הן בדיקות פשוטות ביותר וכוללות:
נסח טאבו מרוכז של הבניין – נסח הטאבו המרוכז של הבניין נותן תמונה מלאה של כל הבעלים בזכויות במקרקעין בבניין. לעיתים קיימים בעלי זכויות במקרקעין מעבר לשכנים הנראים לעין. לדוגמא: מחסן שנרשם בקומת הקרקע על שם הקבלן שבנה את הבניין ולא הוסר הרישום, עדיין נחשב הקבלן כבעל זכויות במקרקעין וחתימתו נדרשת לביצוע פרויקט התמ”א 38. במקרים רבים בעלי זכויות מסוג זה מהווים חסם לביצוע פרויקט תמ”א 38 בשלבים מאוחרים יותר של הפרויקט ולכן כדאי לאתרם ולקבל את הסכמתם לתמ”א 38 בשלב מוקדם של הפרויקט.
תסריט, צו ותקנון בית משותף – מסמך המפרט במלואו את מצב המקרקעין בנכס כולל: חניות רשומות בטאבו, מחסנים, זכויות בגג הבניין, זכויות בגינה צמודה, זכויות בשטחים משותפים וכו’
עלות – 31 ₪
זמינות-
לשכות רישום מקרקעין (טאבו)
* תשלום בכרטיסי אשראי בלבד בלשכת רישום המקרקעין (טאבו)
דף מידע תכנוני – רשות מקומית או עירייה – מסמך המפרט את תוכניות העירייה התקפות לגבי הבניין ואזורו. לדוגמא האם יש תכנית להחרמת שטח מהמגרש לצורך הרחבת כביש?
עלות – 200 ₪
זמינות – מחלקות ההנדסה של העיריות והמועצות השונות
היתר בנייה מקורי של הבניין – גרמושקה – היתר הבנייה המקורי של הבניין מראה את החלקים המקוריים של המבנה ללא תוספות בנייה שנוספו עם השנים. היתר הבנייה כולל גם רישומים של מחסנים וחדרי שירות כמו גם את חותמת התאריך בו הוצא היתר הבנייה. במידה וההיתר הוצאה לפני 01/01/1980 בניינכם נכלל בתחולת התמ”א 38.
עלות – הוצאת הגרמושקה – חינם
צילום – 100 ₪
זמינות – הגרמושקות (היתר בנייה מקורי) זמינות במחלקות ההנדסה של העיריות והמועצות המקומיות וניתנות להוצאה ללא תשלום לשם צילומם. בסמוך למרבית העיריות והמועצות המקומיות קיים מכון צילום בו ניתן לצלם את תכנית הבניין טרם החזרת המקור למחלקת ההנדסה.
פגישה עם רפרנט בעירייה – כדאי לבצע פגישה עם רפרנט ממחלקת הנדסה בעירייה על מנת לקבל את דגשי העירייה לביצוע פרויקטי תמ”א 38 לדוגמא: הוראות על מיקום ממ”דים בבניין, תקני חניה של העירייה, אפשרות לחריגה מקווי בניין וכו’
בדיקות אלו יתנו לדיירי הבניין תמונת מצב מלאה יותר לגבי ההיתכנות של פרויקט תמ”א 38 רגיל או תמ”א 38/2 – פינוי בינוי במסגרת המסלול המהיר ולגבי תוספות הבנייה האפשריות וכו’. תמונת מצב זו תאפשר גם לראות אם ההצעות שניתנות ע”י חברות התמ”א 38 ריאליות או לא.

שלב ג’

סקר שוק חברות תמ”א 38 ולימוד תחום התמ”א 38

בשלב זה כדאי להעמיק בלימוד תחום התמ”א 38 על תיקוניו השונים ולראות מה מקבלים הדיירים בבניין ומה הם נותנים בתמורה, אייך מתבצע התהליך, מהם הערבויות, מהו המיסוי וכו’
קיימים מקורות רבים באינטרנט ללימוד תחום התמ”א 38 אנו ליקטנו עבורכם את עיקרי הדברים באתר החברה:

חברות תמ”א38

שוק התמ”א 38 הינו שוק המאופיין בריבוי שחקנים קטנים. כיום אין רגולציה משמעותית בתחום ועל כן ריבוי השחקנים הקטנים בנוסף חברות גדולות במשק החלו לפעול בתחום זה בשנים האחרונות בשל התמעטות הקרקעות באזורי הביקוש. בשל ריבוי השחקנים כדאי לעשות שיעורי בית היטב ולבחור בחברות תמ”א אשר הוכיחו יכולת בפרויקטים קודמים, חברות עם המלצות לקוחות אשר עברו פרויקט תמ”א 38 וחברות העוסקות בבניית מבנים באופן שוטף. כדאי לנסות להימנע ממחתימי קולות שאין בבעלותם חברות בנייה וקבלת מכלול ההצעות מחברות בנייה גדולות אשר אינן ערוכות באופן שוטף להתנהלות מול דיירים הגרים במהלך הפרויקט בבניין.

שלב ד’

פגישה עם הדיירים, הצגת חברות תמ”א 38 ואיסוף דגשי דיירים

לאחר גמר לימוד תחום התמ”א 38 וסטאטוס הבניין כדאי לבצע פגישה עם הדיירים האחרים בבניין ולהציג את הנושאים הבאים:
1. סקירה קצרה על תחום התמ”א 38
2. סקירה על מבחר חברות תמ”א 38 כולל: איתנות כלכלית, ניסיון בפועל בביצוע פרויקטים של תמ”א 38, המלצות לקוחות, ניסיון בשוק הבנייה וכו’
3. סקירה על סטאטוס הבניין והאזור – ע”פ תוצאות שלב ב’
4. בחירת 2-3 חברות מהן תתבקש הצעה לפרויקט תמ”א 38
5. רשימת דגשים של הדיירים ע”פ רצונם ומגבלות סטאטוס הבניין – מחסנים או חניות? מרפסת שמש או חדר? וכו’
6. ריכוז רשימת מתנגדיםבבחירת חברת התמ”א 38 כדאי להתחשב בכך שתהליך תמ”א 38 דומה במהותו למצב של זוגיות, דיירי הבניין וחברת התמ”א 38 יוצרים מעין שותפות על הנכס (הבניין) לזמן ביצוע פרויקט התמ”א 38 במהלכו הם מנהלים יחסי בעלות משותפת על הנכס. כמו בכל מערכת יחסים כך גם בפרויקט תמ”א 38 ישנה חשיבות רבה לכימיה בין הדיירים לחברת התמ”א 38 מאחר וסביר כי פרויקט התמ”א 38 יחווה עליות ומורדות הקיימות בכל מערכת יחסים בה צריך להתמודד עם קשיים בנוסף להצלחות ולכן בבחירת חברת התמ”א 38 כדאי לתת דגש בבחירה על חברת תמ”א 38 איתה קיימת תקשורת טובה, אווירה טובה, הבנה כי לכולם אינטרס משותף וכבוד הדדי אשר יתרמו להתגברות על המהמורות שבדרך ולהשלמה מוצלחת של פרויקט התמ”א 38. כמו כן כדאי לבחור בחברות תמ”א 38 זמינות לדיירים המפקידים למעשה את הנכס היקר להם מכול בידיה דירת המגורים שלהם. חברות תמ”א 38 בינוניות לרוב מספקות נגישות גבוהה יותר של דיירים למנהלי הפרויקט והחברה.

שלב ה’

פנייה לחברות תמ”א 38 לקבלת הצעות

בשלב זה יפנו חברי הנציגות לחברות תמ”א 38 שנבחרו באסיפת הדיירים לקבלת הצעות לחיזוק וחידוש הבניין במסגרת פרויקט תמ”א 38. רצוי כי חברי הנציגות יקימו פגישות בפועל עם אנשי חברת התמ”א 38 בכדי לבדוק אם קיימת כימיה בין הצדדים מכיוון שפרויקט תמ”א 38 הינו סוג של זוגיות בתקופת ביצועו במהלכה ממשיכים הדיירים לגור בבניין.
זהו גם השלב שרצוי להעמיק את הבדיקה על חברות התמ”א כולל ביקור באתרי תמ”א 38 בהן נסתיים פרויקט כפי שפרסמה החברה, בדיקת המלצות לקוחות, בדיקת ניסיון בשוק הבנייה, איתנות פיננסית וכו’
לאחר קבלת ההצעות מ-2-3 חברות התמ”א 38 שנבחרו במסגרת האסיפה והצגתם בפני הדיירים, יש להגיע להחלטה על כניסה לתקופת תכנון עם אחת החברות. תקופת התכנון אינה מחייבת את הדיירים או את חברת התמ”א 38 בשום הסכם. ההסכם הוא בפועל הסכם על תקופה בה מנסים דיירי הבניין וחברת התמ”א 38 להגיע לתכנון האופטימאלי לדיירים, לחברת התמ”א 38 ולרשויות.
תמיד כדאי לזכור כי חברת תמ”א 38 רצינית מעוניינת לחדש ולחזק את הבניין בסטנדרטים הגבוהים ביותר הקיימים בשוק משום שהיא מקבלת בתמורה לחיזוק זכויות לדירות חדשות באותו בניין.

נספח י’ – טופס בלעדיות בתקופת תכנון עם חברת תמ”א 38

שלב ו’

 תקופת תכנון

בשל זה תעבוד נציגות התמ”א 38 מול חברת התמ”א 38 והדיירים על מנת לקבל את התכנית האופטימאלית הן לדיירים והן לחברת התמ”א 38. יוסכמו איזונים בין דיירים בנוגע לקבלת תוספות בנייה. יקוימו פגישות עם דיירים מכול טיפוס דירה להתאמת ציפיות והחלטה על תכנית המועדפת על כלל בעלי דירות בני טיפוס דירה זהה בבניין.
יקיימו פגישות עם חברת התמ”א 38 להעברת דגשים של דיירים בבניין ולביצוע תיקונים או שינויים בתכניות בהתאם. לאחר סדרת המפגשים במסגרת תקופת התכנון יתקבל תכנון אחד שיהיה מוסכם על הדיירים כולל הדמיות ומפרטים.

שלב ז’

בחירת עו”ד, ניהול מו”מ וחתימה על הסכם תמ”א 38

לאחר החלטה על חברת התמ”א 38 ותכנית התמ”א 38 הרצויות יש לבחור עו”ד לליווי הדיירים בתקופת התמ”א 38. בשל המורכבות המשפטית של פרויקט תמ”א 38, רצוי מאוד ואף הכרחי כי העו”ד המלווה את הדיירים במסגרת פרויקט תמ”א 38 יהיה בעל ניסיון מעשי בפרויקטים מסוג זה. היות עורך הדין עו”ד העוסק בענייני מקרקעין אינה מספיקה בד”כ לביצוע של פרויקט תמ”א 38 מהיר ומוצלח וזאת עקב הדקויות המשפטיות הנחוצות בביצוע פרויקט תמ”א 38.
רצוי לרכז רשימה של 2-3 עו”ד המנוסים בפרויקטים של תמ”א 38 ולהציג אותם בפני הדיירים. רצוי לקיים פגישות עם עורכי הדין הנבחרים ואף פגישה מרוכזת של כלל הדיירים עם עורכי הדין הנבחרים. מתוך אותם 2-3 עורכי הדין יש לבחור עו”ד אחד המקובל על מרבית הדיירים ולהתחיל במו”מ לחתימת הסכם לביצוע פרויקט תמ”א 38.לאחר בחירת עורך הדין אשר ילווה את דיירי הבניין במהלך פרויקט תמ”א 38, יכנסו הדיירים למו”מ מול חברת התמ”א 38 לקביעת תנאי ההסכם הכוללים: גובה ערבויות, תקופת פרויקט, סעיפים על התכנון, מיסוי, זכויות לחברת התמ”א 38 וכו’ בסוף תקופת המו”מ ייחתם הסכם מחייב עם חברת התמ”א 38. תקופת המו”מ אורכת בד”כ 2-4 חודשים.מרבית חברות התמ”א 38 הרציניות מממנות את עלות עו”ד הדיירים עד לגובה שכ”ט של 30,000 ₪ וזאת כמובן בתנאי שנחתם הסכם מחייב בין הדיירים לחברת התמ”א 38. במקרה והצדדים אינם מגיעים להסכם מחייב תהיה עלות עורך הדין על חשבון הדיירים עד לשלב בו הופסק המו”מ עם חברת התמ”א 38.מעמד החתימה על הסכם התמ”א 38 מחייב חתימה של כל דייר בנפרד מול העו”ד שנבחר לייצג את הדיירים כאשר חברת התמ”א 38 חותמת לאחר חתימת כלל הדיירים.נספח יא’ – מודעה קיום אסיפת דיירים בחירת עו”ד תמ”א 38
נספח יב’ – טופס פרוט עו”ד תמ”א 38 לבחירה

שלב ח’

בחירת מפקח בנייה ועבודה מול מנהל הפרויקט בבניין

מרגע חתימת ההסכם מתחיל למעשה פרויקט התמ”א 38. בזמן שחברת התמ”א 38 עמלה מול הרשויות על הוצאת היתר בנייה לפרויקט התמ”א 38, על נציגות התמ”א לבחור מפקח בנייה אשר יעסוק בפיקוח על התקדמות פרויקט התמ”א 38 בהתאם להסכם.
כשם שיש צורך בעו”ד תמ”א 38 מנוסה כדאי גם לדאוג למפקח בניה מנוסה בתחום התמ”א 38, לביצוע מהיר וקל יותר של הפרויקט.
מתחילת הפרויקט נפגש מפקח הבנייה עם נציגות התמ”א 38 בבניין מידי חודש ומדווח להם על התקדמות הפרויקט מול הסכם התמ”א 38, מפקח הבנייה פותר גם בעיות מול מנהל הפרויקט מטעם חברת התמ”א 38 במידה ובעיות כאלו לא נפתרות מעצמן.
גם במקרה זה עלות מפקח הבנייה משולמת לרוב על ידי חברת התמ”א 38 הנבחרת.
מנהל פרויקט התמ”א 38 בשטח נמצא מרבית היום בסביבת הבניין והוא לרוב הכתובת של הנציגות והדיירים לפתרון בעיות הנוצרות כתוצאה ממגורי דיירים בבניין בעת ביצוע פרויקט התמ”א 38.

סיום פרויקט תמ”א 38

סיום פרויקט התמ”א 38 בבניין נקבע עם קבלת טופס 4 המעיד על סיום הפרויקט ובתאום עם מפקח הבנייה הממונה ע”י הדיירים.