מאת: עו”ד ארז בוקרה
התחרות המוצגת בין תכנית המתאר הארצית למיגון מפני רעידות אדמה – תמ”א 38 לבין מדיניות הפינוי בינוי בתקשורת מחטיאה במובן מסוים את ההוויה של ההתחדשות העירונית, המכוונת ליצירת מרקם עירוני מתחדש, חי ועדכני על בסיס הקיים.
שלוש התחומים המרכיבים את ההתחדשות העירונית – תמ”א 38, פינוי בינוי ושימור מבנים הנם תחומים המשתלבים יחדיו בהרמוניה, שילוב זה יוכל לתת את המענה ליצירת מרקם עירוני מתחדש במרכזי הערים הותיקות.להלן פירוט קצר על השיטות השונות המרכיבות את ההתחדשות העירונית:
התחרות המוצגת בין תכנית המתאר הארצית למיגון מפני רעידות אדמה – תמ”א 38 לבין מדיניות הפינוי בינוי בתקשורת מחטיאה במובן מסוים את ההוויה של ההתחדשות העירונית, המכוונת ליצירת מרקם עירוני מתחדש, חי ועדכני על בסיס הקיים.
שלוש התחומים המרכיבים את ההתחדשות העירונית – תמ”א 38, פינוי בינוי ושימור מבנים הנם תחומים המשתלבים יחדיו בהרמוניה, שילוב זה יוכל לתת את המענה ליצירת מרקם עירוני מתחדש במרכזי הערים הותיקות.להלן פירוט קצר על השיטות השונות המרכיבות את ההתחדשות העירונית:
- תכנית תמ”א 38 – תכנית המתאר הארצית למיגון בפני רעידות אדמה אשר אושרה בשנת 2005, חלה על כ-92 אלף בניינים אשר נבנו לפני ה-01/01/1980 למעט יוצאי הדופן הבאים: בניינים שאינם מאוכלסים דרך קבע, בניינים בגובה של עד שתי קומות ובשטח של עד 400 מ”ר ובניינים לגביהם הוצא צו הריסה סופי. התכנית נועדה בראש ובראשונה להצלת חיי אדם בשעת רעידת אדמה ולשפר את מיגון העורף בישראל. עד כה הושלמו רק כמה עשרות בודדות של פרויקטים וכ-200 בניינים נמצאיםבהליך אישור. פרויקט תמ”א 38 מתחיל כיוזמה של דיירים או כהיענות לפניה של יזם.
ישנם מבנים רבים העונים להגדרות תמ”א 38 אולם אינם עומדים בהגדרה של כדאיות כלכלית לביצוע הפרויקט וזאת בשל קיום חנויות בקומת הקרקע, שטח מגרש קטן, היעד חניות, סביבה בעיתית וכו’ - פינוי בינוי– מתחם פינוי בינוי הוא מקבץ מבנים או/ו שטחים שנועדו להריסה ובנייה מחודשת. כיום מכריז משרד הבינוי והשיכון על השטח כעל מתחם פינוי בינוי באמצעות צו הכרזה, שתוקפו עד שש שנים. תכנית פינוי בינוי עושה שימוש יעיל יותר בקרקע ומאפשרת יצירת עתודות מגורים תוך שמירה על שטחים ירוקים בעיר ושיפור תדמית העיר. חוק פינוי ובינוי (פיצויים) 2006 נחקק במטרה למגר התנגדויות של דיירים בודדים במתחמים בהם יש רוב גורף -67%- לפרויקט פינוי בינוי. בד”כ התנגדויות דיירים בודדים נובעות מהרצון של דיירים בודדים לזכות בתנאים מועדפים, במקרה כזה החוק מאפשר לדיירים המסכימים לתבוע את הדיירים המתנגדים על סכום הנזק הנוצר להם מאי קיום או עיכוב פרויקט הפינוי בינוי.
עד כה הושלמו רק מספר בודד של מתחמי פינוי בינוי וכמה עשרות נמצאים בהליך אישור. - שימור מבנים – הריסת מבנה הגימנסיה הרצליה בתל אביב הוביל להקמת המועצה לשימור מבנים ואתרי התיישבות. מאז שנת 2000 החל מנהל מקרקעי ישראל בפרויקט להכרזת כלל המבנים לשימור ברחבי הארץ. ב-2009 נקבעה פסיקה תקדימית בחיפה על פיה גורם אשר יהרוס מבנה לשימור יחויב לבנות את אותו מבנה בדיוק מחדש.
יש לזכור כי המפתח להצלחת הפרויקט מבחינת היזם הינו הכדאיות הכלכלית כיון שעליו מוטלת אחריות סיום הפרויקט, במקרים בהם יש כדאיות כלכלית בתמ”א 38 והן בפינוי בינוי כמובן שישנה עדיפות הן מבחינת היזם והן מבחינת הדיירים לפינוי בינוי.
פרויקט פינוי בינוי דורש הון עצמי וסיכון גדול יותר של פי 4 יותר מפרויקט תמ”א 38 ולכן עניין זה כמובן תלוי ביזם ובהונו.אם כן אלו שלושת הדרכים העיקריות לביצוע התחדשות עירונית, אולם שיטה אחת אינה באה ואינה אמורה להחליף שיטה אחרת מהסיבה הפשוטה שהתפתחות הישובים בישראל גררה בנייה מתקופות שונות באותם אזורים. לא נדיר לראות רחובות בישראל בהם ישנם מבנים לשימור מראשית ימי הישוב, בניינים מטים ליפול משנות ה-40 וה-50 ובניינים משנות ה-60 וה-70 המתאימים לביצוע תמ”א 38 לצד מבנים חדשים לגמרי. אותו מרקם עירוני מעורב דורש לרוב את הפעלת כלל השיטות לביצוע התחדשות עירונית של האזור כולו.
בעוד שמתחמי פינוי בינוי קלאסיים הם אותן רכבות בניינים בני 2 קומות הבנויים על שטחים גדולים יחסית ואשר נמצאים לרוב במעגל החיצוני של הערים, הרי שבמרכזי הערים ניתן למצוא ברחוב אחד בניינים המתאימים לביצוע תמ”א 38 רגיל או תמ”א 38/2 (פינוי בינוי במסגרת המסלול המהיר), בניינים חדשים וגושי בניינים ישנים מאוד המתאימים לביצוע פינוי בינוי ומבנים אחדים המוגדרים כמבנים לשימור.מן הראוי כי המדיניות בישראל תכוון לקידום כלל השיטות באופן שווה ללא הזנחה של תחום אחד על פני האחר מכיוון שאין דרך אחת לביצוע התחדשות עירונית במרכזי הערים, מתן מענה למיגון התושבים מפני רעידות אדמה ומימוש שטחי הקרקע המתמעטים בישראל.יוצא איפה שכל בניין ובניין בהתאם למאפיינים הפיזיים והמשפטיים הספציפיים לגביו מתאים למימוש התחדשות עירונית בדרך אחרת.
בעוד שמתחמי פינוי בינוי קלאסיים הם אותן רכבות בניינים בני 2 קומות הבנויים על שטחים גדולים יחסית ואשר נמצאים לרוב במעגל החיצוני של הערים, הרי שבמרכזי הערים ניתן למצוא ברחוב אחד בניינים המתאימים לביצוע תמ”א 38 רגיל או תמ”א 38/2 (פינוי בינוי במסגרת המסלול המהיר), בניינים חדשים וגושי בניינים ישנים מאוד המתאימים לביצוע פינוי בינוי ומבנים אחדים המוגדרים כמבנים לשימור.מן הראוי כי המדיניות בישראל תכוון לקידום כלל השיטות באופן שווה ללא הזנחה של תחום אחד על פני האחר מכיוון שאין דרך אחת לביצוע התחדשות עירונית במרכזי הערים, מתן מענה למיגון התושבים מפני רעידות אדמה ומימוש שטחי הקרקע המתמעטים בישראל.יוצא איפה שכל בניין ובניין בהתאם למאפיינים הפיזיים והמשפטיים הספציפיים לגביו מתאים למימוש התחדשות עירונית בדרך אחרת.