זמן הפרויקט תלוי במידה ניכרת בדיירי הבניין בשלבי ההתארגנות אולם מרגע חתימת החוזה עם החברה/קבלן הזמנים מתקצרים בתנאי כמובן שחברה ומקצועית נבחרה. בוקרה קבוצת חברות בנייה ביצעה עד כה מספר פרויקטי תמ”א וניסיונה מראה כי שלב קבלת היתר הבנייה אורך כ-6-8 חודשים בעוד ששלב החיזוק והבנייה עצמו אורך 10-12 חודשים.

 חיזוק בניין ממוצע בן שלוש קומות יכול לעלות כמה מיליוני ₪ העלויות יכולות להשתנות בצורה קיצונית בהתאם לגיל הבניין, גובהו, גודלו, מספר הדיירים, השיפוץ הדרוש, פתרונות החנייה וכו’

 חיזוק המבנה יקבע ע”י מהנדס בהתאם לתקן ת”י 413. ישנן 3 אפשרויות עיקריות לחיזוק המבנה: 1. באמצעות קירות תומכים 2. באמצעות בניית פיר מעלית ו/או עמודת חדרי ממ”דים. 3. הוספת קורות פלדה ומסגרות בטון חדשות לעמודי הבניין. ניתן לשלב יותר משיטה אחת.

 בתחילת דרכה דרשה תוכנית התמ”א 38 רוב של 100% מהדיירים לשם מימוש פרויקט תמ”א 38 כיום שונתה דרישה זו במסגרת חוק המקרקעין ונקבעו התנאים הבאים:  במקרה של מימוש עצמי על ידי הדיירים ללא קבלת תוספות בניה – יש צורך ברוב רגיל (מעל 50%) מבעלי הדירות.  במקרה של מימוש עצמי תוך הרחבת דירות – יש צורך ברוב של 60 אחוז מבעלי הדירות.  במקרה של מימוש על ידי חברה הכולל תוספות בניה שונות כולל הוספת קומה – יש צורך ברוב של 66 אחוזים מבעלי הדירות. אם ישנה התנגדות של דיירים בודדים בבניין הן ייבחנו על ידי המפקח של המבנים המשותפים . לרוב אם טענות המתנגדים אינן ענייניות, הן יידחו על ידי המפקח .

 תחילה כדאי לדיירים להתאחד ולהתארגן במסגרת הבניין ולהחליט להתחיל בתהליך למימוש פרויקט תמ”א 38. לאחר מכן כדאי להחליט אם דיירי הבניין מעוניינים לעשות את הפרויקט בעצמם (דורש מימון כבד, מקצועיות וזמן) או לפנות לחברה או קבלן העוסקים בתחום אשר מרגע חתימת החוזה עמם הם מטפלים בכול הפרויקט.

 תוכנית התמ”א 38 מאפשרת תוספת ממ”ד לדירות הקיימות בבניין וכוללת פעמים רבות במסגרת שיפוצו את מיגון המקלט הקיים.

 יישום מאסיבי של פרויקטי תמ”א 38 מצריך תכנון עירוני בהתאם. ע”פ התוכנית המקורית, סגירת קומת העמודים ותוספת דירות יכולה להוביל למחסור במקומות חניה במרכזי הערים הצפופים ולכן העניק מינהל התכנון במסגרת תוכנית התמ”א 38 סמכות למהנדסי הרשות המקומית והוועדות הרלוונטיות להפעיל את שיקול דעתם בקשר לאופן יישום תוכנית תמ”א 38 וזאת על מנת להתחשב בגורמים נוספים כגון: תשתיות, שירותים ובעיקר לצערנו חניה ולכן ישנן רשויות מקומיות המאשרות באון אוטומטי את ניוד זכויות הבנייה מקומת העמודים לגג הבניין. תוכנית התמ”א 38 תורמת רבות למגמת ההתחדשות העירונית בכך שהיא מאפשרת את חידוש ויפויי חזיתות הבתים, הגדלת הדירות והצערת מראה מרכזי הערים.

 תמ”א 38 אינה עומדת בניגוד לתוכניות אחרות שיוצגו ובלבד שהתוכניות כוללות את מיגון הבניין בפני רעידות אדמה ע”פ תקן ת”י 413. במידה וקבלן/יזם ירצו להציע זכויות בניה רחבות יותר הרי ש תוכנית כזו תצטרך לעבור תהליך מלא של אישור תכנית מפורטת, שרק לאחריו ניתן יהיה להוציא היתר בניה.

 תוכנית המתאר הארצית – תמ”א 38 קובעת יחס בין זכויות הבניה שניתנו במסגרת תכניות קודמות לפרויקט התמ”א 38 לבין הזכויות שניתנו מכוח תוכנית התמ”א בסעיף 13 לתוכנית: – במידה וקיימת תוכנית המוסיפה קומות, ניתן להוסיף אגף או לסגור קומת עמודים אולם אין לעלות מעבר למספר הקומות אשר קבעה התוכנית המפורטת. כן ניתן להשתמש בזכויות שקיימות במסגרת תוכנית התמ”א 38 להרחבת יחידות הדיור בעד 25 מ”ר ליחידה. – במידה וישנה תוכנית מאושרת להרחבה שקדמה לתוכנית התמ”א 38, הרי שהזכויות בה גוברות על הזכויות בתמ”א ולא מתווספות אליהן. אותו דין הוא לגבי תוספת גבוהה או נמוכה ממה שנקבע בתוכנית התמ”א 38.

 מבנים שהיתר בנייתם הוצא אחרי 01/01/1980 עומדים לרוב בדרישות תקן ת”י 413 ולכן ממשלת ישראל לא ראתה לנכון לתמרץ חיזוק מבנים אלו במסגרת תמ”א 38 מאחר והסכנה הנשקפת להם במקרה של רעידת אדמה היא מופחתת משמעותית. מבנים שקיבלו היתרי בניה אחרי שנת 1980 ועדיין מעוניינים בביצוע תמ”א 38, יכולים במקרים מסוימים לקבל היתר בניה מהוועדה המקומית ללא תוכנית מפורטת ולעיתים עם הקלות מסוימות בביצוע התוכנית. מבנים אלו לא יקבלו את תוספות הבניה הניתנות בפרויקטים של תמ”א 38 בבניינים שקיבלו היתר לפני 01/01/1980 ולכן אינם רווחיים ליזמים ולקבלנים.