בניינכם עומד בהגדרות הבניינים המתאימים לביצוע פרויקט תמ”א 38, החלטתם להניע פרויקט מסוג זה, התכנסתם, דנתם, קיבלתם הצעות, החלטתם החלטות, בחרתם קבלן והנה אתם מוכנים לחתום על הסכם תמ”א 38. הגיע הזמן לבחור עורך דין לניהול מו”מ מול הקבלן ועריכת הסכם מחייב בפרויקט התמ”א 38. מרבית החברות הרציניות העוסקות בתחום התמ”א 38 ממנות לדיירי הבניין שירות משפטי של עורך דין אשר ילווה את הבניין במהלך ההסכם. הטבה זו יכולה להגיע עד לסכום של כ-30,000 ₪. ההטבה ניתנת בשלב הכניסה להסכם בלעדיות עם קבלן התמ”א 38 כאשר במידה ולא יגיעו בסופו של דבר הדיירים להסכם עם הקבלן הרי שיצטרכו לשלם כסכום של 5000-10,000 ₪ מכיסם לעו”ד שליווה את המו”מ. לרוב סכום זה אינו משולם ע”י הדיירים מכיוון שחתימת הסכם הבלעדיות עם קבלן התמ”א 38 מתבצעת לאחר שמרבית תנאי העסקה נידונו וסוכמו עם הקבלן ולאחר שהוצגו תכניות לביצוע הפרויקט המקובלת על כלל הדיירים. בדומה לבחירת יזם /קבלן לפרויקט התמ”א 38, גם בחירת עו”ד מתאים צריכה להתבצע בכפוף לשיקולים של מקצועיות וניסיון עורך הדין בתחום ככל שיבחר עורך דין מקצועי, אמין ומנוסה יותר הרי ששלב החתימה על ההסכם יתנהל בצורה מקצועית, יעליה וקלה יותר.
איךבוחריםאתעורך/תהדיןהמתאימים ביותרלעסקתתמ”א 38?
1. תמ”א 38 הינו תחום חדש יחסית ובשל מיעוט הפרויקטים שיצאו עד כה לפועל, למעשה ישנם מעט מאוד עורכי דין בישראל שהנם בעלי ניסיון מעשי בליווי פרויקטים מסוג זה. לפני בחירת עו”ד שילווה אתכם בעסקה כדאי מאוד לערוך סקר שוק ולבדוק בנוסף למקצועיות ואמינות גם ניסיון מעשי בפועל בליווי פרויקט תמ”א 38 בו הדגשים המשפטים שונים מהדגשים בעסקת נדל”ן רגילה.
2. חלק מעורכי הדין העוסקים בתחום התמ”א 38 עובדים בצמוד ליזמי תמ”א 38 מסוימים ולכן כדאי לבחון היטב את קשריו העסקיים של עורך הדין בכדי למנוע מצב בו למרות שמרבית הנושאים הוסכמו על ידי הקבלן ובעלי הדירות בבניין המיועד לעבור פרויקט תמ”א 38, המו”מ מתארך יתר על המידה או יושפע משיקולים זרים.
3. על בעלי הדירות בניין לוודא כי המו”מ המתנהל עם עורך הדין המיועד ללוות את עסקת התמ”א 38 הוא לגבי ליווי עסקת התמ”א כולה, החל משלב חתימת החוזה ועד להשלמת הפרויקט כולו.
4. על הדיירים לוודא כי החוזה אותו יערוך העורך דין שיבחר ללוות את פרויקט התמ”א 38 יכלול בצורה מפורטת את הזכויות והחובות של שני הצדדים, את פירוט שלבי העבודה והמועדים השונים לקיומם, קבועת סנקציות במקרה של אי עמידה בהתחייבויות ובמועדים, את מסגרת שעות העבודה בפרויקט התמ”א 38 ואת הערבויות אשר יעמיד הקבלן לסיום הפרויקט.
ניסיונו של עורך הדין שיבחר ללוות את עסקת התמ”א 38 יהווה גורם חשוב במהלך הפרויקט מכיוון שישנם הוראות סותרות שונות המתקבלות ע”י גופי הממשל והגורמים הפיננסים המלווים בעיקר בשל בתוליות תחום התמ”א 38 והמצריכים בנוסף למקצועיות גם גמישות רבה של הגורמים העוסקים בתחום. במידה ועורך הדין הנבחר אינו מנוסה בפועל בפרויקטי תמ”א 38 עלולים להיווצר עיכובים רבים במצבים בהם מתקבלות בקשות מיוחדות ע”י הרשויות או הבנקים. לדוגמא: לעיתים קרובות מבקשים הבנקים המלווים את עסקת התמ”א 38, ייפוי כוח כללי לביצוע כלל הפעולות מאת בעלי הדירות בבניין עובר פרויקט תמ”א 38. אולם בעת צורך לבצע פעולה מסוימת ספציפית עלול הבנק לבקש חתימות נוספות של דיירים לגבי פעולות אשר כבר הוגדרו בהסכם ייפוי הכוח הכללי כצעד המשקף משנה זהירות מצד הבנקים שגם הם אינם מנוסים מספיק בתחום התמ”א 38.