בחודשים הקרובים יאושר התיקון השלישי לתוכנית המתאר הארצית להתגוננות מפני רעידות אדמה, שעיקרי הדברים בו הינם:
– תוספת זכויות בניה של חצי קומה, ללא תוספת יח”ד חדשות אלא רק לצורך הרחבת יח”ד קיימות בקומה שמתחתיה בכל הארץ ובנוסף תוספת של קומה באזורים שאינם אזורי ביקוש, (בסה”כ עד קומה וחצי מכח התמ”א).
– ניוד זכויות הבנייה מהבניין שחוזק בפועל לבניין אחר בתחום אותה הרשות המקומית.
להלן סקירת ההמלצות שהוגשו ליועץ שר הפנים מר שמעון יפרח בעניין הנוסחים המוצעים לסעיפים:
סעיף 2.4 מטרת התוכנית
“לקבוע הסדרים תכנוניים לתמרץ כלכלית במטרה להעדיף הריסת מבנה קיים אשר נדרש בו חיזוק מפני רעידת אדמה והקמתו מחדש “.
הסבר:
כל המומחים תמימי דעים כי החיזוק הטוב ביותר מפני רעידת אדמה הינו הריסה והקמה מחדש של המבנה, בנוסף ליתרונות להתחדשות העירונית, וחברתית. לכן יש לאפשר תמריץ כלכלי נוסף למימוש, הריסה והקמת הבניין מחדש. במטרה לאפשר כיסוי הוצאות נוספות הנדרשות לפינוי הדיירים לדיור חלופי בתקופת הבנייה. אופן התמריץ המומלץ: תוספת זכויות בנייה בשטח שתי קומות טיפוסית מורחבת לכל הפחות. המאפשר גם את הגדלת היצע הדירות בשוק, שהינו צורך לאומי בתקופה זו.
סעיף 2.5 מטרת התכנית
“לקבוע הסדרים תכנוניים לתמרץ כלכלית במטרה להעדיף תוספת זכויות בנייה במגרש שלא טעון חיזוק אחר, כנגד חיזוק מבנה שנדרש חיזוקו.”
הסבר:
בכל הערים בארץ קיימות שכונות מבוקשות ושכונות חלשות, בכדי לאפשר חיזוק והתחדשות עירונית גם במבנים בשכונות חלשות, בהן ערכי הקרקע לזכויות הבנייה נמוכים, יש לתמרץ כלכלית ניוד שטחים אלו למקומות בהם קיימת כדאיות כלכלית ליזם ובכך מתאפשר חיזוק וחידוש השכונות החלשות כלכלית וחברתית.
רצוי שלא להגביל את הגדרת המגרש המקבל זכויות בנייה להגדרת “מגרש שלא טעון חיזוק”, מכיוון שמגבלה זו מכילה את ההטבה על מגרשים ריקים בלבד. – לדוגמה: מבנה המבקש לחזק בהתאם לסעיף 14 א – הריסה ובנייה חדשה, לא זכאי לקבל זכויות מנוידות. דוגמה: מבנה שקיבל היתר בנייה לאחר 1980 לא טעון חיזוק ולכן זכאי לקבל זכויות מנוידות, הבעיה שבמבנים אלו הגג הינו רכש פרטי של הדירות העליונות, ולכן לא ישים בפועל.
סעיף 6.5 יחס לתוכניות אחרות
“תוספת בניה או הריסת מבנה והקמתו מחדש מכוח תכנית זו, העומדת בסתירה להגבלות בניה שנקבעו בתכנית מתאר מחוזית, תהיינה טעונות אישור הועדה המחוזית המקומית הנוגעת בדבר. למרות האמור בכל דין אחר, תוספת זכויות בנייה בשטח של עד שלוש קומות טיפוסית מורחבת נוספת בהקלה כמותית, הינה חלק מתכנית החיזוק ולא יהווה סטייה ניכרת מתוכנית זו “:
הסבר:
תכנית מתאר ארצית גוברת על תכנית מתאר מחוזית. במסגרת תכנית זו שהנה תכנית מתאר ארצית נקבעים הסדרים תכנוניים החורגים בהכרח מתכניות המתאר המחוזיות, היות וברוב מוחלט של המבנים הזכאים לחיזוק נוצלו עד תום זכויות הבנייה במסגרת המגבלות הקיימות כיום בתכניות המחוזיות (זכויות בנייה, מספר קומות, יחידות דיור, קווי בניין וכדומה).
רצוי במסגרת תיקון 3 לתכנית זו להוסיף פסקה המאפשרת לוועדה המקומית שיקול דעת באישור הקלות איכותיות ללא הגבלה, ובנוסף לאפשר לוועדה המקומית שיקול דעת באישור הקלות כמותיות המאפשרות תוספת זכויות בנייה בשטח של עד שלוש קומות טיפוסיות מורחבת נוספת שלא יהוו “סטייה ניכרת” מתכנית החיזוק.
סעיף 7 הגדרות ופרשנות
חדר מחוזק בוטל.
הסבר:
לבטל את הביטול הנ”ל ולאפשר בניית ממ”ק וחדרים מחוזק.
“רצה לברך ויצא מקלל…” הכוונה טובה – להוסיף חדר פרטי ומוגן לכל הדירות לשעת חירום, התורם לחיזוק המבנה מפני רעידת אדמה.
למרות זאת במבנים רבים לא ניתן להוסיף מרחב מוגן דירתי (בנייה צפופה, קווי בניין, ביטול חניות וכו’). במקרים אלו האפשרות היחידה לממש את הפרויקט הינה באמצעות בניית מרחב מוגן קומתי (ממ”ק) לדירות החדשות וחידוש המקלט הקיים בהתאם לתקן לדיירים הקיימים. ביטול האפשרות למימוש הממ”ק, מבטלת את האפשרות למימוש הפרויקט לחיזוק בנינים אלו. במסגרת מכלול השיקולים עדיף בניין מחוזק מפני רעידת אדמה, ללא מגדל ממ”דים, מאשר בניין במצבו כיום לנצח.
סעיף 7 הגדרות ופרשנות
“חיזוק” “תוספת מרכיבים קונסטרוקטיביים הנדרשים למבנה קיים כדי לשפר עמידותו מפני רעידת אדמה בהתאם לדרישות התקן, לרבות הריסה ובנייה מחדש בהתאם לסעיף 14 א”
הסבר:
חיזוק מבנה מפני רעידת אדמה הינו תהליך מורכב מבחינה הנדסית, וביצועית, יוצר תלאים על גבי תלאים על מבנה ישן, לדעת מהנדסים רבים הקמתו של המבנה חדש הינו יעיל יותר מאשר חיזוקו של מבנה הישן.
סעיף 9 א’ תנאי סף הנדסיים
“תנאי להגשת בקשה להיתר בניה לפי סעיפים 11-14 הוא שהתקיימו תנאי הסף ההנדסיים הקבועים בנספח מס’ 3 ביחס למבנה קיים ותוספת בניה המוצעת בבקשה להיתר, בקומת הקרקע רשאי מהנדס הועדה לאשר הקלות בתנאי הסף ההנדסיים במטרה לאפשר גישה לחניות בין החיזוקים”
הסבר:
לאחר עיון בתנאי הסף ההנדסיים הקבועים בנספח מס’ 3 עולה, כי ידרשו קירות הקשה מסביב לבניין לכל גובהו בכיסוי של כ 60-80 אחוז מהיקפו (נבדק בניין במרכז הארץ, מקדם תאוצה (Z) – 0.15, 4 דירות בקומה 3 קומות קיימות + 2 קומות חדשות).תנאי סף אלו, מונעות אפשרויות להסדרת חניות לדירות החדשות ולדירות הקימות במגרש הקיים !
התוצאה המעשית של סעיף זה, מבטלת את האפשרות לעמוד בתנאי להיתר בנייה המצוין בסעיף 17 (חניה) לתמ”א. יכול להיות שמהנדס הוועדה המקומית יאשר פתרון חנייה מחוץ למגרש בתמורה להשתתפות היזם בהוצאות (כופר חנייה), אך הפתרון הנ”ל אינו כלכלי ליזם ולא יקבל את ברכת הדרך של בעלי הזכויות בבניין. מומלץ לאפשר שיקול דעת למהנדס הועדה המקומית, ולאחר שנחה דעתו בפתרון החיזוק המוצע, לאפשר הקלות בדרישות הסף הנ”ל בקומת הקרקע כדי לאפשר את מימוש החיזוק.
לחילופין לתמרץ כלכלית ע”י תוספת זכויות בנייה נוספות במסגרת סעיף 14 א – הריסה והקמה מחדש, בשטח שתי קומות טיפוסיות מורחבת לפחות כדי לאפשר כדאיות כלכלית למהלך.
תיקון 3 לתמ”א 38 אמור להציג לציבור העדפה ברורה לחיזוק המבנה בהתאם לסעיף 14 א’.
סעיף 11.1 תוספת בניה לצורך חיזוק מבני מגורים
תותר תוספת זכויות בנייה למבנה באפשרויות הבאות, כולן או חלקן:
בשטח קומה טיפוסית מורחבת לסגירה ומילוי של קומה מפולשת.
הסבר:
ועדות תכנון שונות מפרשות סעיף זה באופן מחמיר, ובחישוב סך כל זכויות הבנייה המותרות לתוספת בבניין, כוללת גם את שטחי החניות הקיימות ו/או החניות המוצעות, כחלק מזכויות הבנייה המנוצלות בקומה המפולשת.
הן היזם והן לוועדות התכנון אינטרס משותף לאפשר ניוד וניצול זכויות אלו למיקום אחר בבניין, העדיף מבחינה תכנונית. תוספת זו לסעיף מבהירה שזכויות הבנייה לניצול בקומה המפולשת זהות לאמות מידה שנקבעו לתוספת קומות בגג הבניין (“שטח קומה טיפוסית מורחבת”), וייתרת הזכויות שלא נוצלו ינויידו למיקום אחר בבניין.
סעיף 11.1.1 ה’ תוספת בניה לצורך חיזוק מבני מגורים
“סגירה ומילוי הקומה המפולשת על פי האמור בפסקאות (א)-(ד) יכולה לשמש לצורך הוספת יחידות דיור במבנה או/ו לשימושים אחרים התואמים את הוראות התכנית החלה במקום, לרבות להרחבת דיור של הדירות בקומה הראשונה של הבניין, לרבות ניוד זכויות הבנייה אלו לגג ו/או למיקום אחר בבניין.”
הסבר:
ניצול זכויות הבנייה בקומה המפולשת תורם לחיזוק המבנה מפני רעידת אדמה, אך פוגע משמעותית ברווחת בעלי הדירות הקיימים בבניין היות ושטחי הקומה המפולשת תפוסים לרוב כרכוש פרטי או משותף בשימוש לחניות, חדר עגלות, מחסנים, לובי רחב ומאור, גינון, מתקנים טכניים לבניין וכדומה.
כיום בעידן המחשב כל החיזוקים המתוכננים ניתנים לסימולציה בתרם נגשים לתכנון המפורט, באמצעות טכנולוגיה זו, ניתן לקבל מספר פתרונות לחיזוק הבניין בהתאם לתקן ובמקביל לאפשר תכנון הקומה מפולשת באופן הנכון הכולל חניות, לובי רחב ומתקנים טכניים נגישים והמשרתים את כל הבניין.
סעיף 11.1.1 ו’ חנויות קיימות מקומה המפולשת
“בבניינים קיימים בהם בנויים חנויות מסחריות בקומת הקרקע ניתן יהיה להמיר שטחים מסחריים הקיימים לזכויות בנייה למגורים ביחס של 1 מ”ר מסחרי בנוי שווה (=) 4 מ”ר זכויות בנייה (קרקע) למגורים בקומות חדשות בגג הבניין.”
הסבר:
במבנים בהם קיימים שטחים מסחריים בקומה המפולשת מהווים מכשול גדול למימוש התמ”א, מכיוון שעיקר החיזוקים מפני רעידת אדמה מתבצע בקומה המפולשת וביסודות, ובכדי לבצע חיזוק זה, יש צורך לפנות את העסק המסחרי לתקופה של שנה לפחות. רצוי ליצור פיתוי משמעותי, כדי לשכנע את בעלי החנויות לפנות את עסקם בתקופת הבנייה.
סעיף 11.1.2
“הקמת עד 2 קומות נוספות למבנה ובבניינים בהם הגגות בבעלות פרטית, במקום 2 קומות יבוא 3 קומות, בתנאים הבאים:
הסבר:
בבניינים קיימים בהם הגג הינו רכוש פרטי של בעלי דירות מסוימות ו/או בהן נבנה חדר על הגג, יש לאשר הוספת זכויות בנייה בשטח קומה טיפוסית מורחבת נוספת, מכיוון שבעלי דירות הגג לא יסכימו לקבל פחות ממה שקיים ברשותם כיום, כלומר דירה עם חדר בגג האחרון, ובכדי לא לפגוע בכדאיות הכלכלית של הפרויקט, רצוי לאפשר תוספת זכויות אלו.
סעיף 11.1.2 א’
ביטול תת סעיף זה
הסבר:
לאור מיעט ביצוע פרויקטים לחיזוק גם באזורים המפורטים בנספח מס’ 2 כתוצאה גם מאי כדאיות כלכלית, ולאור קביעת תנאי סף הנדסיים כמצוין בסעיף 9 א המעלים משמעותית את העלויות הנדרשות לחיזוק, ורבות התארכות הליכים והבירוקרטיה לקבלת האישורים הנדרשים להיתר בנייה באופן משמעותי, רצוי לבטל את הסעיף הנ”ל ואת נספח מס’ 2 לתכנית הנ”ל ולאפשר באופן אחיד תוספת 2 קומות בשטח קומה טיפוסית מורחבת בכל הארץ.
סעיף 11.1.3 ג’
תוספת בניה לפי סעיף קטן זה תוכל לשמש רק גם לצורך הרחבת יחידות דיור בקומה שמתחתיה, ולא וגם לשם הוספת יחידות דיור חדשות בשטח זה….”
הסבר:
תיקון זה הינו החשוב ביותר במסמך זה !
אין היגיון בהגבלת התכנון בתוספות הבנייה לתכנון מסוים בלבד – דירות + חדר בגג. תכנון זה היה מתאים לתחילת שנות השמונים של המאה הקודמת. יש לאפשר ליזם לתכנן את תוספות הבנייה בגג בהתאם לצרכי השוק והטעמים המשתנים. משמעות של אי קבלת התיקונים המוצעים הינה, שבכל הארץ יבנו אך ורק סוג מסוים של דירת עם חדר בגג. לדירות אלו אין ביקוש גבוה, והצפת השוק ביצע דירות מסוג אחד בלבד, מקשה על שיווקם.
העדפה התכנונית כיום הינה בנייה של דירות במפלס אחד, כך ניתן להוסיף דירות רגילות (ברות השגה – זולות יחסית) בקומה הנוספת הראשונה והשנייה ובקומה השלישית החלקית לבנות דירות פנטהאוז למי שיכול להרשות לעצמו, וע”י כך לצור תמהיל דירות טוב יותר למימוש כלכלי.
יש לאפשר גמישות תכנונית באופן ניצול זכויות הבנייה, כדי למקסם את הפוטנציאל הכלכלי של תוספות הבנייה, ובכך לאפשר לעוד בניינים כדאיות כלכלית למימוש התכנית.
סעיף 11.1.3 ד’
התוספת תכלול מרחב מוגן דירתי לכל יחידת דיור שמיועדת להרחבה ו/או לכל יחידת דיור חדשה.
הסבר:
תוספת מרחב מוגן דירתי בקומה החלקית רלוונטי כאשר מוסיפים יחידת דיור חדשה, כאשר התוספת הינה הרחבה של דירה שמתחת לקומה החלקית, במקרה זה, קיים מרחב מוגן בקומה התחתונה.
סעיף 11.1.3 ה’
“על אף האמור בפסקה (א), וככל שחלה על המבנה תכנית מפורטת לבנייה על גגות בתים (להלן: “תכנית גגות”), תוספת זכויות הבנייה שתותר מכוח הוראות סעיף זה תהיה בהתאם להיקף הזכויות שנקבעו בתכנית הגגות ולא או בהתאם לאמור בפסקה (א) לבחירת המבקש”.
הסבר:
תכנית הגגות מגבילה את תוספת זכויות הבנייה להרחבת הדירה שבקומה מתחת לתוספת הבנייה, בנוסף בתכנית הגגות שרובם אושרו במהלך שנות השמונים והתשעים של המאה הקודמת הינם בשטחים של כ 23-40 מ”ר לכל יחידת דיור עליונה, וברוב המקומות אינם תואמים את דרישות השוק והטעמים המשתנים.
השימוש המיטבי לתוספות בנייה בגג תואם את רצון השוק כיום, שהינו תוספת דירות רגילות ברות השגה בקומה הנוספת הראשונה והשנייה, ובקומה החלקית יתווספו דירות פנטהאוז יוקרתיות, כך יתאפשר תמהיל מאוזן ונכון של הדירות הנוספות.
סעיף 11.1.4 ב’
“בהרחבת קומות לצורך תוספת יחידות דיור חדשות בבניין (להלן הקמת אגף נוסף) השטח הכולל של האגף לא יעלה על השטח הכולל של עד שתי קומות טיפוסיות של המבנה הקיים אליו מוצמד האגף, וברשות מקומית המפורטת בנספח מס’ 2, עד קומה טיפוסית אחת שטח האגף יכלול מרחב מוגן דירתי לכל יחידת דיור חדשה”
הסבר:
מומלץ ביטול נספח מס’ 2 לתכנית (ראה הסבר לסעיף 11.1.2 א’.)
סעיף 11.2
סך תוספת זכויות הבניה מכוח הוראות סעיפים קטנים 11.1.1 עד 11.1.4 שניתן להתיר במבנה לא תעלה על השטח המצטבר שכולל:
א. זכויות בנייה בשטח קומה טיפוסית מורחבת לצורך סגירה ומילוי של קומה מפולשת כאמור בסעיף קטן 11.1.1.
הסבר:
ראה הסבר לסעיף 11.1
סעיף 11.2 ד’
שטח של עד שתי קומות באחת מאלה: תוספת קומות עליונות כאמור סעיף קטן 11.1.2 או הקמת אגף נוסף כאמור בפסקה 11.1.4 (ב) או שילוב ביניהן, ובלבד שאם נעשה שילוב של שתי הדרכים כאמור, לא יעלה כלל השטח הנוסף כאמור בפסקה זו על שתי קומות, ; על אף האמור בפסקה זו, ברשויות מקומיות המפורטות בנספח מס’ 2, השטח האמור יהיה עד קומה טיפוסית אחת.
הסבר:
מומלץ ביטול נספח מס’ 2 לתכנית (ראה הסבר לסעיף 11.1.2 א’.)
סעיף 13 חיזוק במסגרת ניצול זכויות מאושרות
“חלה תכנית מפורטת או תכנית מפורטת על מבנה הבנוי בפועל ונותרו זכויות בנייה שטרם מומשו, תנאי למימושן בנוסף לזכויות הבנייה מכוח סעיף 11-14 א’ לתמ”א יהיה התאמת הבניה לדרישות התקן”.
הסבר:
בהוראות התכנית אינה ברורה דיו, ובכדי למנוע פרשנות שלא התכוונו אליה, הבהרה זו הכרחית.
סעיף 14 א’ הריסת מבנה והקמתו מחדש
“הועדה המקומית רשאית להתיר הריסת מבנה אשר הוצא היתר לבנייתו קודם ה – 1 בינואר 1980 ונקבע על ידי מהנדס כי יש צורך בחיזוק המבנה בפני רעידת אדמה כאמור בסעיפים 8 ו-9, והקמתו מחדש בתוספת זכויות בניה בהתאם לאמור 11-14 ועל פי תכניות מפורטות שחלות במקום, כאמור בסעיף 13, בתוספת זכויות בנייה בשטח 2 קומות טיפוסיות מורחבות כתמריץ כלכלי לכיסוי הוצאות הפינוי הכרוכות בפרויקט מסוג זה”
הסבר:
פרויקט מסוג זה כרוך בעלויות משמעותיות, רצוי לתמרץ את הציבור לבצע פרויקט מסוג זה, שהינו עדיף על חיזוק מבנה קיים הבנוי טלאי על טלאי.
סעיף 14 א’-ב’
“קווי הבניין של המבנה החדש לא יחרגו מקווי הבניין לפי התכניות המפורטות שחלות במקום. תותר בנית חנייה תת-קרקעית עד גבול המגרש. למען הסר ספק, הוראות פסקה 11.1.4 (א) לתכנית העיקרית לעניין התרת חריגה של קווי הבניין לא יחולו על המבנה החדש, למעט בניית מגדל ממ”דים בהם תותר חריגה מקווי הבניין בהתאם להוראות התמ”א.”
הסבר:
המכשול הגדול ביותר למימוש סעיף 14 א – הריסה והקמה מחדש, הינו שבהרבה מאוד בניינים המתאימים לכך, בנויים בצפיפות וחורגים בהכרח מקווי הבניין המצוינים בתכנית מפורטת, כך מתקבל בניין חדש בו בהתאם לקווי הבניין בתב”ע מתקבלות דירות קטנות מהקיים כיום ! ולכן אופציה זו יורדת מהפרק. התיקון הנ”ל הינו מידתי, ומאפשר לבעלי הדירות הקיימים לקבל דירה חדשה שלא תהיה קטנה מהקיים כיום, ובכך סוללת את הדרך למימושה.
סעיף 20 א’ מתן זכויות בנייה במגרש אחר לצורך חיזוק
“על אף האמור בסעיף 20, מוסד תכנון הועדה המקומית תהיה ראשית לאשר תכנית לתוספת זכויות בנייה במגרש, שלא על המבנה שבנוי בפועל, אם התכנית כוללת בתחומה מבנה או מספר מבנים שהתכנית קובעת את חיזוקם מפני רעידות אדמה, ובתנאי שהתקיימו כל התנאים הבאים:
א. הוגש למהנדס הועדה המקומית דו”ח בהתאם להוראות סעיפים 8-9 בעניין המצב הקונסטרוקטיבי של המבנה או המבנים המיועדים בתכנית לחיזוק (להלן: המבנים לחיזוק) והצורך בחיזוק
ב. הונחה בפני מוסד התכנון הועדה המקומית חוות דעת שמאית/כלכלית המעריכה את שווי תוספות הבנייה בניכוי עלות ביצוע החיזוק ועבודות נלוות, בתוספת 35% עבור הוצאות בלתי צפויות והוצאות מימון.
ג. חוות הדעת כאמור בפסקה (ב) תבחן ע”י היועץ שמאי מקרקעין של מוסד התכנון הועדה המקומית המפקיד את התכנית בטרם דיון בתכנית לקראת הפקדתה”
הסבר:
במטרה ליעל את המימוש של סעיף זה רצוי להשאיר את הסמכויות לאישור תכנית מפורטת מכוח סעיף זה, בידי הועדה המקומית.
סעיף 23 תכנית מפורטת לחיזוק מבנים
“שוכנע מוסד תכנון הועדה המקומית כי בשל התנאים הייחודיים של ישוב או חלקים ממנו נדרש להתאים את הוראות תכנית זו לתנאים הייחודיים הנ”ל, יהיה יהיה מוסמך לאשר תכנית מפורטת שמטרתה חיזוק מבנים כנגד רעידות אדמה, על פי הוראות תכנית זו וכמפורט להלן:
בתכנית מפורטת כאמור ניתן לקבוע כי יחולו בתחומה רק חלק מהוראות תכנית זו, או לקבוע הוראות שונות מהקבוע בתכנית זו בעניינים המפורטים להלן: שטחי בנייה, יחידות דיור, גובה בניה, קווי בניין, עיצוב אדריכלי ותקני חניה.”
הסבר:
במטרה ליעל את המימוש של סעיף זה רצוי להשאיר את הסמכויות לאישור תכנית מפורטת מכוח סעיף זה, בידי הועדה המקומית.
עם כניסת התיקון השלישי לתמ”א 38 לתוקף, יכנסו למעגל הכדאיות הכלכלית בניינים נוספים באזורי הפריפריה הקרובה למרכז, לעומת זאת באזורי הביקוש התיקון השלישי לתמ”א הינו מינורי לחלוטין. באזורים אלה מותרת בניית קומת אחת בלבד וחדרי יציאה לגג וברוב המקרים כבר קיימת תכנית גגות, ככה שתוספת חצי הקומה לא חלה עליהם. לפיכך רק עניין ניוד הזכויות בתחום הרשות המקומית מהווה הזדמנות חדשה לבניינים בעלי גג בבעלות פרטית באזורי הביקוש .
עם קבלת המלצותיי תתאפשר גמישות רחבה יותר וביצוע רחב יותר של תכנית המתאר הארצית חיזוק מבנים מפני רעידות אדמה, תמ”א 38.
בברכה ובכבוד רב,
עו”ד ארז בוקרה- שמאי מקרקעין – בוקרה קבוצת חברות בנייה בע”מ